창원지방법원 2025타경30549. 남해군 서면 대정리 179-3 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 버섯재배사 및 관리사(2층)로 이용 중이고, 토지는 1,895㎡의 답으로 생산관리지역에 속합니다. 권리관계의 기준은 2021.12.07. 새남해농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 같은 날 78,000,000원 근저당권과 2024년 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계하는 임차보증금도 없습니다.
가격만 보면 감정가 511,626,200원에서 현재 최저가 183,367,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실과 버섯재배사·관리사라는 이용상태, 농지 관련 제출 요건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30549 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 서면 대정리 179-3 · 경상남도 남해군 서면 고실로295번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 토지 + 버섯재배사 및 관리사(2층) |
| 토지 | 1,895㎡ · 지목 답 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 샌드위치판넬 벽체 · 하드너 마감 · 샤시창 |
| 소유자 | 김종서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 511,626,200원 / 183,367,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 241,289,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인은 없습니다. 말소기준은 2021.12.07. 을구 1번 새남해농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 78,000,000원, 2024.07.09. 가압류 68,284,615원, 2025.01.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 권리관계상 이를 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ’ 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 과수목. 토지 지상의 과수목은 토지에 포함하여 평가했습니다.
- 농지 관련 제출. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 설비 포함. 버섯재배사 사용을 위한 냉온풍기·실외기·가습기·배관 등 공조설비 일체는 건물에 포함하여 평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,138원 |
| 1. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 240,000,000원 | 179,999,862원 |
| 2. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 새남해농업협동조합 | 68,284,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,367,000원 가정 시 채권자 총 청구액 386,284,615원 가운데 179,999,862원이 배당되고, 미배당은 206,284,753원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 183,367,000원 | 179,999,862원 | 206,284,753원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 146,693,600원 | 143,839,890원 | 242,444,725원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 117,354,880원 | 114,911,912원 | 271,372,703원 | 0원 |
현재 회차 매각가는 감정가의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 146,693,600원, 6회 유찰 시 117,354,880원으로 내려갑니다. 그러나 모든 시나리오에서 신청채권자의 청구금액 241,289,155원은 전액 변제되지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수위험은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남해군 서면 대정리 대정마을회관 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 농가주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 주변의 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 버섯재배사 및 관리사(2층)로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 조건. 생산관리지역, 지목 답, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역·소하천에 접하며, 마을경관관리지역입니다.
- 공시지가. 53,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득 관련 서류. 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·과수목·버섯재배 관련 공조설비의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 특수용도 환금성. 버섯재배사 및 관리사로 사용 중인 건물이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 매수층을 전제로 판단하기 어렵습니다.
- 4회 유찰 원인. 현재 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려온 만큼 현황·접근성·시설 상태·매각조건을 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 매각조건은 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.07. 새남해농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 4회 유찰, 버섯재배사·관리사라는 특수용도, 농지 관련 제출요건과 미제출 시 보증금 몰수가 동시에 존재합니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 183,367,000원이 시장가 대비 저렴한지도 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 입찰 절차와 환금성 검증이 필요한 물건입니다.
