서울남부지방법원 2025타경12463. 화곡초등학교 북측 인근의 나인스퀘어 제4층 제404호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 2022년 9월 23일 배성훈이 거래가 344,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 황준선이 전입과 점유를 시작했습니다. 임대차계약일은 2022년 8월 27일, 확정일자는 2022년 8월 29일, 보증금은 339,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 12월 15일 강서세무서장 명의의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 황준선은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2024년 10월 11일 주택임차권등기와 배당요구가 이루어졌고, 2025년 10월 1일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 조건부로 정리

임차인 황준선의 전입·점유일은 2022년 9월 23일로, 말소기준인 2023년 12월 15일 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 하면 임차인 배당액은 211,229,440원, 미배당 잔액은 127,770,560원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 같은 보증금 반환채권의 승계인이자 신청채권자입니다. 황준선의 보증금 339,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 339,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 구조 — 64% 할인보다 실질취득 계산이 먼저

현재 최저가는 215,040,000원으로 감정가 336,000,000원의 64%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 커집니다. 확약이 없다면 최저가만 내려가고 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

확약을 적용하지 않은 계산에서는 2회 유찰 시 총부담이 342,810,560원, 3회 유찰 시 342,208,448원, 4회 유찰 시 341,726,758원으로 보증금 339,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 유찰만으로 싸지는 대항력 인수형이 아닙니다. 이번 물건은 포기·말소 조건이 이행될 때에만 최저가 자체가 권리상 실질취득액이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)

임차보증금의 미배당 잔액은 127,770,560원입니다. 주택도시보증공사의 청구는 황준선 보증금과 동일한 반환채권의 승계관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021년 8월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4.5m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 업무용 토지이며, 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등의 표기가 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황·인테리어 여부는 외부관찰과 공부 등을 기준으로 평가됐으며 실제와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 원문 확인. 황준선과 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 범위, 효력 발생 시점, 임차권등기 말소 절차를 최신 매각물건명세서와 제출 서류로 대조하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 같은 보증금의 승계인이므로 339,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 최저가만 보고 저가 판단 금지. 확약이 없다면 유찰될수록 명목 미배당이 증가해 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 등기돼 있으므로 낙찰 후 관련 지위와 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 현황과 인도 시점, 말소와 퇴거의 선후관계를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 수치와 별개로 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가, 임대료, 공실과 관리비를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 포기·말소 서류와 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 조건 이행 시 0원형”

이 물건의 원래 구조는 명확합니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인의 보증금이 최저가보다 크고, 현재 회차에서 127,770,560원이 배당되지 않으므로 원칙적으로는 대항력 보증금 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 잔액이 늘어날 뿐, 확약이 없다면 총부담은 339,000,000원 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

다만 이번 매각에는 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 완결되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 권리상 실질취득은 현재 최저가인 215,040,000원*입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 64%라는 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 확실한 집행과 민간임대주택등기의 처리입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 필요합니다.

* 실질 인수 0원 및 권리상 실질취득 215,040,000원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다.