창원지방법원 2025타경30677. 진주시 일반성면 창촌리 ‘프림빌’ 제1동 3층 301호, 전용 58.74㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김원희이고, 2022.05.19 매매를 원인으로 2022.05.30 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 74,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2019.05.21 설정된 사하중앙새마을금고의 채권최고액 47,000,000원 근저당권입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 과거 이력은 2019년 이전 경매입니다. 2014년 해운대신용협동조합 근저당과 2019년 김주은의 주택임차권등기가 있었지만, 2019.05.20 임의경매로 인한 매각을 거쳐 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2019.05.21 근저당이 기준이고, 2025.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30677 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56 1동 301호 · 경상남도 진주시 일반성면 동부로 2040-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.74㎡ · 지상 5층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대 주택) |
| 사용승인 | 2014.06.18 · 프림빌 24세대 |
| 소유자 | 김원희 · 2022.05.19 매매 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 38,715,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 1명, 이유리입니다. 전입일은 2021.04.06으로 말소기준권리인 2019.05.21 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 8,000,000원, 월차임은 200,000원이며 2025.04.01 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유리 | 8,000,000원 | 200,000원 | 2021.04.06 | 2025.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 실거래 기준으로는 62.1%
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 프림빌의 최근 12개월 거래는 2024.11 전용 58.74㎡·3층 75,000,000원 1건이고, 최신 거래도 동일한 75,000,000원입니다. 현재 최저가 46,550,000원은 이 최근 시세의 62.1%입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세도 14.2%로 음수가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.74㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 59.63㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 58.74㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 63.66㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.74㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
전체 4건 평균은 68,000,000원이지만, 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래 75,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가인 46,550,000원이고, 최근 시세 대비 62.1% 수준입니다. 전체 평균 대비 수치인 68.5%보다 최근 거래 기준을 우선해도 할인 폭이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 사하중앙새마을금고 | 47,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 47,000,000원 중 45,312,100원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 1,687,900원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반성초등학교 북서측 인근. 주위는 근린생활시설, 재래시장, 주택, 학교, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측으로 차량진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건 중 3층 301호이며 사용승인일은 2014.06.18입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 개별난방 및 승강기설비가 있으나 승강기는 현재 운행 중단 상태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 반성초등학교·병설유치원 및 진주외국어고등학교 관련 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 229,500원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사는 이해관계인 부재로 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사에 의했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이유리의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구 관련 문건과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정평가서에 현재 운행 중단으로 기재된 승강기의 실제 운행 여부와 수리·관리 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 2.6회입니다. 실거주·임대·재매각 시 수요층을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동. 2019.05.21 사하중앙새마을금고 근저당은 2025.12.31 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 승부처는 환금성이다”
이 물건은 현재 확인된 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.05.21 근저당이고, 실제 임차인 이유리는 2021.04.06 전입으로 대항력이 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가인 46,550,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 75,000,000원의 62.1%입니다.
다만 두 번 유찰됐다는 사실과 단지 평균 유찰 2.6회, 24세대 다세대, 승강기 운행 중단은 가격 할인과 별개로 봐야 할 요소입니다. 이 사건은 권리 인수보다 환금성과 현장 상태 확인이 더 중요한 유형입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 실제 응찰 판단은 임차인 배당관계와 승강기·관리상태, 향후 매도 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
