💰 최저가 17,726,000원 📉 감정가의 16.81% ⚠️ 대항력 가능·보증금 미상 🏠 실제 임차인 1명
창원지방법원 2025타경30693. 사천시 죽림동의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가 105,468,300원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 17,726,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 1992.03.11. 전입한 문범수의 점유관계가 말소기준권리인 2018.05.01. 압류보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 배당표의 인수 0원을 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
또한 이 사건은 단순한 한 채의 주택만 보는 물건이 아닙니다. 일괄매각이고 감정서상 제시외건물 ‘ㄱ, ㄴ’이 매각에 포함됩니다. 목록 일부는 도로로 이용 중이며, 건물은 공부상 죽림동 237-4 지상으로 되어 있으나 현황상 237-4 및 236-11 양 지상에 걸쳐 소재합니다. 가격보다 먼저 현황·경계·점유를 맞춰봐야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30693 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 죽림동 236-11 |
| 등기상 건물 | 경상남도 사천시 죽림동 237-4 · 경상남도 사천시 진동길 51-20 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 기호 3-1 주택 · 기호 3-2 주택 및 창고 |
| 건물구조 | 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 · 페인트·벽지 마감 · 목재창호 |
| 토지 | 178.9㎡ · 지목 전 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 105,468,300원 / 17,726,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’ 확인이 먼저
말소기준권리는 2018.05.01. 문미희 지분에 대한 압류입니다. 이후 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정과 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 등기부의 소멸 여부만으로 이 사건이 단순해지는 것은 아닙니다. 임차인 문범수의 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞서기 때문입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문범수 | 1992.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 — 감정가 16.81%지만 시세 우위 판단은 보류
현재 회차의 최저매각가는 17,726,000원으로 감정가 105,468,300원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 12,408,200원, 7회 유찰 시 8,685,740원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건은 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.
또한 이 사건의 가격 판단은 주택 한 동만의 가격 문제가 아닙니다. 토지 일부가 도로로 이용 중이고, 제시외건물이 매각에 포함되며, 건물이 공부상 237-4와 달리 현황에서는 237-4 및 236-11 양 지상에 소재합니다. 이런 현황 요소가 실제 사용가치와 환금성에 직접 연결됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 719,068원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 네오파트너스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,006,932원 |
배당 계산은 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정과 보증금 미상 임차관계를 반영하지 못한 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 경계 확인이 핵심
- 이용상태. 기호 3-1은 주택, 기호 3-2는 주택 및 창고로 이용됩니다.
- 건물구조. 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물이며 위생·급수설비가 갖추어져 있습니다.
- 일괄매각. 제시외건물 ‘ㄱ, ㄴ’이 매각에 포함됩니다.
- 도로 이용. 목록 일부가 도로로 이용 중이며 이를 감안해 평가되었습니다.
- 현황과 공부. 건물은 공부상 237-4 지상에 소재하지만 현황은 237-4 및 236-11 양 지상에 소재합니다.
- 토지. 면적 178.9㎡, 지목 전, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 상황은 보통입니다.
⑥ 공유관계 — 소유구조도 단순하지 않다
등기상 현재 공유자는 김영애, 문명자, 문미희, 문성일, 문종한, 문지영, 석관호, 주식회사네오파트너스입니다. 지분은 김영애 98분의 6, 문명자 98분의 14, 문미희 98분의 14, 문성일 98분의 14, 문종한 98분의 4, 문지영 98분의 4, 석관호 98분의 7, 주식회사네오파트너스 98분의 21입니다.
현재 경매개시결정은 2025.03.18. 공유물분할을 위한 경매에 따른 것이고, 2025.03.19. 등기되었습니다. 일반적인 담보권 실행형 아파트 경매와 달리 공유관계 해소를 위해 진행되는 사건이라는 점도 입찰 판단에 포함해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문범수 점유 확인. 현재 실제 점유 여부와 점유 부분, 점유권원을 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않으면 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 경계·건물 위치 확인. 공부상 237-4와 현황상 237-4·236-11 양 지상 소재 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 일부 토지가 도로로 이용되는 범위와 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 감정서상 ‘ㄱ, ㄴ’의 구조·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 다수 공유자의 지분관계와 인도 과정에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 17,726,000원이라는 숫자를 실질취득가로 단정하지 마십시오.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 105,468,300원에서 17,726,000원까지 내려와 외형상 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 5회 유찰이라는 결과 자체가 물건의 난도를 보여주는 신호이기도 합니다. 선순위 전입 가능성이 있는 문범수의 보증금이 미상이고, 일괄매각·제시외건물·일부 도로 이용·건물의 양 필지 걸침·다수 공유자 구조가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모릅니다. 이 물건은 “얼마까지 싸졌는가”보다 “문범수의 권리와 보증금이 무엇인지, 토지와 건물이 현장에서 어떻게 놓여 있는지”를 먼저 해결해야 합니다. 그 두 축이 확인되기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
