62,720,000원
대전지방법원 2025타경503701. 세종특별자치시 나성동 727 ‘에스알파크센텀’ 4층 414호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 한해란이며 2021.04.22. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 얼마나 지워지는지가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 김나영은 2021.04.23. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.03.11. 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.04.29.에 이뤄졌지만, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 4층 414호 · 한누리대로 331 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 21.5812㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 · 제4층 제414호 · 사용승인 2019.08.16 |
| 소유자 | 한해란 (2021.04.22. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 120,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.11. 세종세무서장의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 김나영의 주민등록일과 최초 확정일자는 2021.04.23.로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.23 | 2021.04.23 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김나영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재돼 있어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 또한 김나영은 2025.11.21. 강제경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 49%보다 실질취득을 봐야 한다
SR파크센텀의 유사 면적 최근 거래 12건 전체 평균은 111,979,166원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 109,437,500원, 최신 2026.08 거래는 104,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.77㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.07 | 20.11㎡ | 6 | 108,750,000원 |
| 2026.07 | 20.11㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2025.09 | 21.58㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2025.07 | 21.58㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 20.11㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 23.5㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 22.47㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.12 | 21.58㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 20.11㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 109,437,500원 |
표면 최저가 62,720,000원만 보면 최근 12개월 평균의 57.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 현 회차에서 미배당 보증금 53,808,960원을 인수하면 실질취득은 116,528,960원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 7,091,460원 높고, 최신 거래보다 12,528,960원 높습니다. 최근 가격 흐름도 -3.4% 하락이므로 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 62,720,000원 | 53,808,960원 | 116,528,960원 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 72,286,272원 | 116,190,272원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 85,220,391원 | 115,953,190원 |
회차가 내려가면 입찰금액은 크게 낮아지지만 미배당 보증금 인수가 반대로 증가해, 실질취득액은 약 116,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금 | 115,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 김나영 | 120,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 62,720,000원에서 집행비용 1,528,960원을 제외한 61,191,040원이 임차인 보증금에 배당되는 시뮬레이션입니다. 보증금 115,000,000원 기준 부족분 53,808,960원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 다정동 새움초등학교 동측 인근으로 공동주택, 도시형생활주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 난방설비, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 토지 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측 광대로, 북측 중로, 서측 소로, 남측 보행자도로가 소재합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 표시되지 않았지만, 폐문·부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 이용상태와 구조는 건축물대장 기재 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 거래 흐름. SR파크센텀 295세대, 사용승인 2019.08.16.이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -3.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 62,720,000원 낙찰을 가정해도 인수액을 합치면 116,528,960원입니다. 최근 12개월 평균 109,437,500원보다 높습니다.
- 임차보증금 최종액 확인. 임차권등기에는 115,000,000원과 120,750,000원이 함께 기재돼 있어 최종 인정 보증금과 인수 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 존속 확인. 주민등록일 2021.04.23.이 말소기준 2024.03.11.보다 앞서므로, 배당 부족분 인수 구조가 핵심입니다.
- 김나영의 이중 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 채권자로 등재돼 있으므로 임대차계약·보증금 증액·경매신청 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택으로 기재돼 있으므로 입찰 전 등기·건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 104,000,000원이고 최근 가격 추세는 -3.4%입니다. 전체 평균 111,979,166원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 49%”가 아니라 “실질취득 116,528,960원”
이 사건은 두 번 유찰돼 최저가가 62,720,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만 보면 안 됩니다. 김나영 임차인은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현 회차 배당 시뮬레이션상 53,808,960원의 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 실질취득은 116,528,960원으로 최근 12개월 실거래 평균 109,437,500원과 최신 거래 104,000,000원을 모두 웃돕니다.
한 차례, 두 차례 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 함께 늘어 실질취득은 116,190,272원, 115,953,190원 수준에 머뭅니다. 최근 거래 추세도 -3.4% 하락입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 인수와 실제 시세를 함께 계산해야 하는 사건입니다. 현재 데이터 기준 결론은 권리 부담이 크고, 실질취득가격도 최근 시세보다 높아 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
