대전지방법원 2025타경503701. 세종특별자치시 나성동 에스알파크센텀 4층 414호입니다. 경매상 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택이며, 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 전용면적은 21.5812㎡, 건물은 지하 4층·지상 8층 규모로 2019년 사용승인을 받았습니다.

겉으로 보면 감정가 128,000,000원이 최저가 30,732,000원으로 낮아졌으니 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리를 살펴보면 전혀 다른 계산이 나옵니다. 임차인 김나영은 2021년 4월 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024년 3월 압류보다 앞선 권리관계를 갖고 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

바로 이 때문에 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 반대로 낙찰자가 떠안을 보증금이 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 거의 연결되지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다

등기상 말소기준은 2024.03.11 국(세종세무서장)의 압류입니다. 이후의 2025년 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리에 해당합니다. 그러나 주택임차권등기가 말소된다는 사실만으로 임차보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력

임대차계약일: 2021.03.09(1차), 2022.04.21(2차), 2023.04.13(3차). 임차권등기일: 2025.04.29. 배당요구 관련 일자: 2025.04.29.

임차인 김나영은 전입과 점유, 확정일자, 배당요구 내역이 확인됩니다. 동일 임차인의 갱신계약으로 보증금이 115,000,000원에서 120,750,000원으로 증가했고, 세 계약에 기재된 확정일자도 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 1차 보증금만 보호된다고 단정할 수 없으며, 증액분까지 매수인 인수 범위에 포함되는지 반드시 검토해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 거의 그대로

현재 최저가 30,732,000원에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 중 집행비용 추정액 953,176원을 제외한 29,778,824원이 임차인에게 배당됩니다. 1차 보증금 115,000,000원 기준 부족분 85,221,176원이 매수인 인수 예상액입니다.

위 계산은 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정과 1차 보증금 기준 예상 인수액을 사용합니다. 인수액은 실제 배당액과 법적 보호 범위에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 가장 중요한 것은 낙찰가의 하락과 실질취득가의 움직임이 다르다는 점입니다. 최저매각가가 30,732,000원에서 15,058,679원으로 낮아져도 실질취득은 115,953,176원에서 115,671,056원으로 소폭만 변화합니다. 낙찰가 감소분 대부분이 미배당 보증금 증가분으로 전환되기 때문입니다.

만약 2·3차 보증금 120,750,000원 전액에 대한 인수 효력이 인정되고 현재 예상 배당액이 유지된다면, 단순 계산상 미배당액은 90,971,176원, 실질취득은 121,703,176원까지 높아질 수 있습니다. 이는 확정 인수액이 아니라 갱신 보증금 인정 여부를 확인하기 위한 위험 시나리오입니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 실질취득은 최근 평균 이상

SR파크센텀의 전용 19.58~23.50㎡대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 111,979,166원입니다. 하지만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 109,437,500원(4건)과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다. 최근 거래 추세는 -3.4%로 하락 방향입니다.

최저가 30,732,000원은 최근 시세 평균의 28.1%에 불과합니다. 하지만 이는 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 예상액 115,953,176원을 적용하면 최근 12개월 평균의 약 106.0%, 최신 거래가 104,000,000원의 약 111.5%에 해당합니다.

특히 2025년 9월 전용 21.58㎡ 거래가 116,000,000원으로, 1차 보증금 기준 실질취득 예상액과 비슷합니다. 최신 거래는 전용 19.77㎡로 본건보다 작으므로 개별 가격을 그대로 동일 호실 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균을 웃돌고 시장 추세가 하락하고 있어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 30,732,000원 가정)

배당금 합계는 집행비용 953,176원과 임차인 배당 29,778,824원을 합한 30,732,000원입니다. 신청채권자와 임차권자는 동일인으로 기재되어 있어 채권액을 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 다정동 새움초등학교 동측 인근으로, 주변에는 공동주택·도시형생활주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 대지 동측 광대로, 북측 중로, 서측 소로, 남측 보행자도로가 접합니다.
• 건물. 2019.08.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 난방, 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 경매상 분류는 근린시설이나 감정상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기부에는 주택임차권이 기재되어 있으므로 건축물대장상 해당 호실 용도와 주택임대차보호법 적용 관계를 구분하여 확인해야 합니다.
• 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 현황확인 한계. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 이용상태와 구조 일부가 건축물대장 및 탐문조사에 근거하므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 전용 21.5812㎡ 소형 호실로, 비교 거래의 면적과 거래가격에 차이가 있습니다. 최근 12개월 가격 추세 -3.4%와 단지 평균 유찰 2.8회를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재확인. 1차 보증금 115,000,000원뿐 아니라 2·3차 보증금 120,750,000원 및 증액분 5,750,000원의 대항력과 인수 범위를 확인하세요.
• 권리 순위 검토. 임차인 전입일 2021.04.23, 갱신계약 및 확정일자, 2024.03.11 압류의 선후관계와 조세채권 배당 순위를 원본으로 대조하세요.
• 채권자와 임차인 동일인 확인. 김나영의 임대차계약서, 보증금 송금 증빙, 갱신 경위 및 강제경매 신청채권의 법적 관계를 확인하세요. 가장임차인 여부는 자료 확인 전 단정할 수 없습니다.
• 실질취득 기준으로 응찰. 최저가 30,732,000원이 아니라 인수액을 포함한 115,953,176원 및 갱신 보증금 시나리오를 기준으로 시세와 비교하세요.
• 추가 유찰 착시 주의. 5·6회 유찰 가정에서도 실질취득은 115,000,000원대에 머무릅니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
• 용도·내부 현황. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태의 관계, 실제 내부 구조, 사용 상태, 위반건축 여부를 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유는 구분해서 확인해야 합니다. 임차인의 점유 여부, 보증금 반환 및 인도 조건을 사전에 파악하세요.
• 세금·관리비·추가 비용. 세종세무서장의 압류 관련 체납세액, 당해세 우선순위, 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용 등을 확인하세요.
• 실거래 재검증. 최근 거래는 19.77~21.58㎡가 혼재되어 있습니다. 본건 전용 21.5812㎡와 면적·층·상태가 유사한 거래를 우선 비교하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”가 아니라 “실질취득 약 106%”

이 물건의 핵심 위험은 명확합니다. 감정가 128,000,000원이 4회 유찰되어 30,732,000원까지 낮아졌지만, 임차인의 미배당 보증금 인수 때문에 실제 취득 부담은 1차 보증금 기준 115,953,176원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 109,437,500원보다 약 6% 높습니다.

더구나 보증금은 갱신계약에서 120,750,000원으로 증가했고, 그 증액분의 법적 인수 범위도 확인해야 합니다. 최근 가격 추세는 -3.4%로 하락하고 있으며, 소형 호실의 환금성, 내부 미확인, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계 등 추가 검증 사항도 존재합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 검증입니다. 현재 예상대로 선순위 보증금 인수가 발생한다면 최저가만 낮다고 이익이 생기는 구조가 아닙니다. 오히려 5·6회 유찰되어도 실질취득이 보증금 수준에 고정되어 최근 시세를 계속 웃돌 수 있습니다. 120,750,000원 인수 가능성까지 고려하면 위험은 더욱 커집니다.

낙찰가 할인율은 크지만 실질취득 가격 메리트는 부족한 고위험 인수형 경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 추가 유찰 여부가 아니라 최종 인수 보증금이 얼마인지, 그 인수액을 포함한 취득 부담이 실제 시장가격보다 낮아질 수 있는지입니다.