매력지수 B등급 · 인수 0원과 시세 대비 할인은 장점이나 노후 단지·배당 리스크를 확인해야 하는 물건
최저가가 최근 12개월 평균 거래가의 70.6%로 가격 메리트가 있으나 1994년 준공 아파트의 환금성과 채권 미배당 구조를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액 0원인 깨끗한 권리 구조입니다. 다만 1994년 준공된 대단지 아파트로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 실거래 대비 70.6% 수준이라 가격 매력은 있으나 환금성과 노후도를 함께 봐야 합니다.
감정가
232,000,000원
최저가 70%
최저가
162,400,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
230,166,666원
동일평형 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
대전지방법원 2025타경503718. 대전 서구 갈마동 갈마아파트 102동 204호는 전용 84.68㎡ 규모의 아파트입니다. 권리 분석상 핵심은 2017년 9월 28일 설정된 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 안전대부 근저당, SBI저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 70% 수준입니다. 최근 실거래 평균 2.301억과 비교하면 충분한 할인 구간이며, 다만 준공 1994년의 구축 아파트라는 점과 거래 환금성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경503718
소재지
대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 102동 2층204호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.68㎡
소유자
권오찬
감정가 / 최저가
232,000,000원 / 162,400,000원
신청채권 / 청구
102,780,734원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 인수 대상은 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 과정에서 채권자 일부 미배당은 발생하지만 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
거래월
전용
층
거래가
2026.08
84.68㎡
7
250,000,000원
2026.07
84.68㎡
5
227,000,000원
2026.07
84.68㎡
10
237,000,000원
2026.07
84.68㎡
8
233,000,000원
2026.06
84.68㎡
2
195,000,000원
최근 12개월 평균
84.68㎡
12건
230,166,666원
최근 12개월 실거래 평균은 230,166,666원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 최저매각가 162,400,000원은 최근 평균 대비 70.6%로 가격상 여유가 있습니다.
⚠️ 구축 단지 환금성 확인 갈마아파트는 1994년 준공, 1,980세대 규모입니다. 거래는 확인되지만 구축 아파트 특성상 내부 상태와 향·층에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,073,600원
을구 7번 근저당권 · 대전.충남양돈축산업협동조합
78,000,000원
78,000,000원
을구 8번 근저당권 · 주식회사안전대부
117,000,000원
81,326,400원
갑구 4번 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행
69,487,405원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 거래가 대비 70.6% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰 후 권리 부담은 없는 유형입니다.
⚠️ 입찰 관점 가격은 매력적이나 구축 아파트인 만큼 내부 상태, 관리 상태, 향·층 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대전광역시 서구 갈마동 봉산초등학교 남측 인근 기존 주거지역으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 시내버스정류장이 소재합니다.
규제. 제3종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 1,980세대 규모 단지이나 1994년 준공으로 구축 선호도와 내부 상태가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 매수인 인수 권리는 없지만 배당표상 채권 미배당 구조는 확인해야 합니다.
현장 확인. 내부 상태는 평가 당시 확인되지 않았으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 230,166,666원 대비 최저가 162,400,000원의 할인 폭을 기준으로 접근합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 현장과 가격”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 권리 구조가 정리되는 안전형 경매 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 존재합니다. 다만 1994년 준공 아파트라는 특성을 고려하면 낙찰 후 환금성과 상품성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 최종 판단은 현장 확인입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 102동 2층204호
법원·사건
대전지방법원
·2025타경503718
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·본관 제106호법정
물건
갈마아파트 102동 2층204호
철근콘크리트조 / 84.68㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 102동 2층204호
2025-11-13 16:10
폐문부재로 인하여 점유자를 만나지 못하였으며, 전입세대확인서에 채무자 겸 소유자 권오찬 세대가 등록되어 있음
외국인체류확인서에는 해당 사항 없음.
점유 및 임대차관계 미상으로 안내문 부착.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
