매력지수 C등급 · 인수 위험은 없지만 단독주택+토지 특성상 환금성과 권리 외 변수 확인이 필요한 물건
임차인 인수는 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하나 3회 유찰과 낮은 환금성, 미상 임대관계 및 지역 제한요인이 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 단독주택+토지의 환금성과 활용성입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 자연녹지지역·자연재해위험개선지구 등 토지 이용 제한과 임대관계 미상을 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
830,865,520원
최저 284,987,000원
유찰 횟수
3회
감정가 34%
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
환금성 확인
단독주택+토지
창원지방법원 2025타경30767. 경상남도 사천시 정동면 고읍리 495-2 소재 단독주택 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 이무련이며, 현재 경매는 멸치권현망수산업협동조합의 신청으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 2020년 설정된 사천축산업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 아파트처럼 비교 가능한 시세 데이터가 있는 유형이 아닙니다. 단독주택과 토지는 위치·토지규제·활용 가능성에 따라 가치 차이가 커지므로, 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 실제 사용 목적과 매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경30767
소재지
경상남도 사천시 정동면 고읍리 495-2
용도 / 이용상태
단독주택 + 토지 · 주택, 주차장, 화장실 및 창고 등
소유자
이무련
감정가 / 최저가
830,865,520원 / 284,987,000원
신청채권자 / 청구
멸치권현망수산업협동조합 / 500,000,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2020.06.26 설정된 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 멸치권현망수산업협동조합 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.
② 배당 구조 — 채권 부족이 큰 구조
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,789,818원
사천축산업협동조합 근저당
480,000,000원
280,197,182원
멸치권현망수산업협동조합 근저당
500,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 284,987,000원)
감정가 vs 회차별 가격
3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 34% 수준입니다. 낮은 가격만큼 활용성과 환금성 검토가 중요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 보증금 인수 문제도 확인되지 않습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⚠️ 가격 관점 최저가는 크게 하락했지만 단독주택+토지는 동일 유형 비교가 어렵습니다. 낮은 낙찰가가 곧 높은 투자 안정성을 의미하지 않으며, 매수 후 활용 가능성과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
③ 임차인 분석
임차인 없음 확인된 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 여부 확인은 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재. 주변은 주택·농경지·어린이집 등이 혼재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
토지규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구 등이 포함됩니다.
물건 특성. 토지면적 1,009㎡, 지목은 대이며 단독주택 용도로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
현황 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유자와 사용 상태를 현장 확인해야 합니다.
활용성 검토. 자연녹지지역 및 각종 제한사항이 있어 증축·개발 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
재매각성. 단독주택+토지는 수요층이 제한될 수 있어 출구 전략을 세워야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 당해세 등 법정 우선권은 별도 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 목적이 중요하다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 권리관계도 단순합니다. 하지만 단독주택과 토지는 가격보다 활용 목적이 더 중요한 자산입니다. 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 자연녹지·제한지역·환금성 문제를 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 활용성과 출구전략은 확인 필요한 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 사천시 정동면 고읍리 495-2
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경30767
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
철근콘크리트조 슬래브지붕 / 단층 주택 / 147.13㎡ / 철근콘크리트조 슬래브지붕 / 단층 주차장 / 39.60㎡ / 철근콘크리트조 슬래브지붕 / 단층 화장실 / 6.93㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
