대전지방법원 2025타경503735. 세종특별자치시 전동면 청송리 소재 공장·사무실·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 청송농공단지 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 중소규모 공장과 창고, 농경지, 기존 부락이 혼재합니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 건물로, 물품제조공장과 사무실·창고로 이용되는 구조입니다.

금융권 선순위 근저당권자는 서귀포수산업협동조합입니다. 2022.07.27 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 다수의 근저당권과 세종특별자치시·국의 압류가 이어졌습니다. 이번 최저가에서 예상 채권자 배당액은 942,338,190원에 불과하며, 전체 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,165,661,810원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인 인수채무로 전환되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 이용위험은 별개

말소기준은 2022.07.27 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서귀포수산업협동조합의 추가 근저당권, 권석민·진인수·이지연·최승훈·한상왕·이상현의 근저당권과 세종특별자치시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 박명운·허진선·유동우의 근저당권과 종전 경매개시결정등기는 이미 말소된 상태입니다.

2016년 하나은행으로 이전된 신탁등기는 2022.07.27 말소되었으며, 이후 주식회사한국인스텍의 상호가 주식회사코스모토한국으로 변경되었습니다. 현재 소유자 명의는 주식회사코스모토한국으로 확인됩니다. 신탁이력 자체보다 현존 권리의 말소 여부와 일괄매각 각 부동산의 등기 상태가 중요합니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음, 사용관계는 미상

신고된 임차인은 없으므로 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 구분해야 합니다. 공장·사무실·창고의 실제 사용자와 임대차 유무는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

보증금·사업자등록 등 대항요건·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 미확인 점유가 발견된다면 임대차 성립 여부, 대항력 발생 시점, 우선변제권, 보증금과 명도 비용을 별도로 분석해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인은 크지만 시세 검증은 별개

현재 최저매각가격 954,281,000원은 감정가 3,979,429,000원의 약 23.98%입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가 대비 하락폭이 매우 커졌습니다. 하지만 이는 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장에서 실제로 매매되는 가격에 비해 저렴하다는 근거는 아닙니다.

특히 공장·창고와 다수 필지의 토지가 결합된 물건은 건물의 노후도, 활용 가능 면적, 접도, 법면, 규제와 분묘 존재 여부에 따라 실제 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정평가에는 일부 법면 등의 이용상 차이가 있음에도 일단지라는 점을 고려해 동일 단가를 적용한 내용이 포함되어 있습니다. 이러한 평가 방식은 각 필지의 독립적인 활용가치와 반드시 일치하지는 않습니다.

5회·6회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산출되었고, 매수인에게 승계되는 채무와 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 954,281,000원 가정)

최저가에 매각되면 집행비용으로 11,942,810원이 지출되고, 잔액 942,338,190원이 말소기준 근저당권자인 서귀포수산업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 단계에서 매각대금이 소진되므로 나머지 후순위 근저당권자에 대한 예상배당은 0원입니다.

근저당 채권최고액을 합산한 4,108,000,000원 중 예상배당은 942,338,190원, 미배당은 3,165,661,810원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 미배당 발생은 곧바로 매수인의 변제책임을 뜻하지 않습니다.

배당은 집행비용과 근저당 채권최고액 기준의 추정이며, 실제 확정채권액·당해세·법정우선채권·배당요구 및 배당순위 등에 따라 변동될 수 있습니다. 도넛 차트는 현재 최저매각가격의 배분 구조를, 막대 차트는 회차별 미배당 규모를 표시합니다.

⑤ 분묘기지권·토지 이용 제한 — 핵심 실사 대상

분묘기지권은 분묘의 설치 경위와 존속에 관한 사실관계에 따라 판단됩니다. 권리가 인정되는 경우 해당 분묘의 존속과 보호에 필요한 범위에서 토지 이용이 제한될 수 있습니다. 반대로 권리가 성립하지 않는다고 하더라도 분묘를 임의로 철거하거나 이장할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 관계 법령과 적법한 절차 검토가 필요합니다.

• 분묘 위치 확인. 목록 6의 실제 경계, 분묘 위치, 진입로와 주변 활용 가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
• 권리 성립 검토. 분묘의 설치 경위, 관리 상태, 연고자 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성을 법률적으로 확인해야 합니다.
• 활용 영향 검토. 분묘가 향후 건축·부지 정리·개발·매각 계획에 주는 제한을 따져야 합니다.
• 비용 검토. 적법한 분묘 처리 절차와 관리 부담을 확인하지 않고 낙찰가만으로 수익을 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 세종특별자치시 전동면 청송리 청송농공단지 서측 인근으로, 중소규모 공장·창고시설과 농경지, 기존 부락이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 용도. 물품제조공장과 사무실·창고로 구성됩니다. 단층 경량철골구조로 외벽은 판넬 마감, 창호는 새시이며 급·배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 계획관리지역. 관련 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역 등에 해당합니다. 공장 운영·증축·용도변경과 토지 형질변경은 필지별 관계 법령 및 허가 가능성 확인이 필요합니다.
• 철도보호지구. 관련 토지에 철도보호지구 제한이 포함되어 있어 개발 및 공사계획에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 가축사육제한. 가축사육제한구역이 포함되어 있으며, 해당 이용행위에는 별도의 제한이 적용될 수 있습니다.
• 농지·산지. 목록 4에는 영농여건불리농지, 목록 6에는 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 실제 전용·개발 가능 여부는 필지별로 판단해야 합니다.
• 법면 및 도로. 일부 토지는 법면 등으로 이용되며, 별도 토지정보에는 지목 도로인 45.0㎡ 필지가 확인됩니다. 표시된 필지의 공시지가는 38,600원/㎡입니다. 전체 매각 토지의 단가나 면적으로 일반화할 수 없습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 지상의 수목·조경수 일부가 토지 감정평가 및 최저가격에 포함됩니다. 각 시설의 실제 사용 가능성과 유지비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고·다수 토지의 일괄취득은 일반 주거용 부동산보다 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 분묘기지권 가능성과 토지별 이용제약을 고려하면 재매각에 특히 신중한 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 분묘기지권 최우선 실사. 목록 6의 분묘 위치·현황·연고자 및 권리 성립 가능성을 법률전문가와 검토하세요.
• 매각대상 원본 확인. 458-1 일원과 건물 등기상 463-3·463-4·463-7·463-8의 관계, 전체 물건목록 및 제시외 건물 포함 범위를 확인하세요.
• 필지별 현장 조사. 법면·도로·분묘·농지·산지 등으로 실제 사용이 제한되는 부분을 구분하세요.
• 도시계획 및 인허가. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 및 농지·산지 관련 규제를 확인하세요.
• 공장·창고 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용계약, 임대차보증금 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 등기와 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합 근저당을 비롯한 공동담보목록과 각 부동산의 선후순위 및 말소관계를 대조하세요.
• 실거래와 재매각 가능성. 유사 공장·토지의 최근 거래가격, 매수 수요 및 처분 가능 기간을 검토하세요. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 건물 상태와 운영비. 샌드위치판넬 건물의 상태, 설비, 유지보수 및 향후 사용 목적에 맞는 시설기준을 점검하세요.
• 비용 총액 계산. 낙찰가 외 취득세 등 제세공과금, 등기비용, 명도비용, 보수비용 및 분묘 관련 불확정 부담을 반영하세요.
• 입찰기일 원본 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서의 최신 원본을 대조하세요.

⑧ 투자 판단 — 가격 할인보다 실사용·처분 가능성이 우선

맺으며 — “9.54억이라는 가격보다, 무엇을 실제로 쓸 수 있느냐”

이 물건의 핵심은 감정가 39.79억에서 최저가 9.54억으로 하락했다는 사실이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 사용할 수 있는 토지와 건물의 범위, 법률상 제약, 점유관계, 그리고 향후 매수자를 찾을 수 있는지가 본질입니다.

등기상 근저당과 압류는 매각으로 정리될 것으로 분석되며, 배당상 매수인에게 전가되는 금전채무는 추정되지 않습니다. 그러나 목록 6의 분묘기지권 성립 가능성은 별도의 중대한 위험입니다. 또한 일부 필지의 법면 이용, 공장·창고라는 특수 용도, 규제와 임대관계 미상이라는 사정은 자산의 활용 및 환금성을 떨어뜨릴 수 있습니다.

4회 유찰된 현재 최저가가 감정가의 약 24%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실거래에 근거한 가격 검증, 분묘기지권 법률검토, 필지별 실사용 가능성 확인이 선행되어야 합니다. 이 절차를 완료하기 전에는 보수적인 평가가 적절합니다. 등기상 금융권리는 정리 가능하나, 토지 이용위험과 환금성은 높은 주의가 필요한 사건입니다.