대전지방법원 2025타경503735. 세종특별자치시 전동면 일대의 토지와 물품제조공장·사무실·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 일부 토지는 법면 등으로 이용되고 토지 지상의 수목과 일부 식재 조경수도 감정평가와 최저매각가격에 포함돼 있습니다. 권리의 기준점은 2022.07.27. 설정된 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 근저당권·압류·현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인이 금전으로 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 이 사건은 금전 인수 0원 = 모든 사용상 위험 0으로 읽으면 안 됩니다. 목록 6 지상 연고 미상 분묘와 관련해 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있어 현장 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503735 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 세종특별자치시 전동면 청송리 458-1 |
| 건물 등기 | 세종특별자치시 전동면 청송리 463-3, 463-4, 463-7, 463-8 주건축물제1동 · 세종특별자치시 전동면 운주산로 596 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 물품제조공장 · 사무실 및 창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인일 2016.10.14 |
| 소유자 | 주식회사코스모토한국 |
| 감정가 / 최저가 | 3,979,429,000원 / 1,363,258,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.26% |
| 청구액 | 2,918,245,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가 참고사항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 분묘 위험은 별도
말소기준권리는 2022.07.27. 서귀포수산업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 그 뒤의 서귀포수산업협동조합 추가 근저당 600,000,000원, 권석민 332,000,000원, 진인수 150,000,000원, 이지연 169,000,000원, 최승훈 91,000,000원, 한상왕 300,000,000원, 이상현 66,000,000원 및 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.26%, 그러나 실거래 비교는 없다
이 사건은 감정가 3,979,429,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가격이 1,363,258,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차 비율은 34.26%입니다.
그러나 동일하거나 유사한 공장·창고·토지의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 일부 토지는 법면 등으로 이용되고, 목록 6에는 분묘가 있으며, 여러 필지와 건물이 일괄매각되는 구조이므로 감정가 할인율과 실제 시장가치가 같은 의미라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,363,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,032,580원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,347,225,420원 |
| 2. 추가 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 권석민 | 332,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진인수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이지연 | 169,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최승훈 | 91,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 한상왕 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 이상현 | 66,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당대상 채권 합계는 4,108,000,000원, 예상 배당액은 1,347,225,420원으로 계산돼 2,760,774,580원 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액 2,918,245,888원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
집행비용은 16,032,580원으로 추정돼 있으며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당은 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 전동면 청송리 소재 청송농공단지 서측 인근으로, 중소규모 공장·창고시설, 농경지, 기존부락 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 물품제조공장과 사무실·창고로 이용되며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고, 일부 토지는 철도보호지구·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 목록 4·5·7·8은 일부 법면 등으로 이용되나 일단지임을 감안해 동일 단가로 감정평가됐습니다.
- 분묘. 목록 6 지상에 연고 미상의 분묘가 있고, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록 6 지상 분묘의 위치·범위와 실제 이용 제한 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘기지권 검토. 매각물건명세서에 성립 가능성이 명시된 만큼 등기 말소 여부만으로 위험이 제거됐다고 판단하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목·조경수의 매각 포함 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 토지 이용상태 확인. 일부 토지가 법면 등으로 이용되고 있으므로 실제 사용 가능 면적과 진입·동선 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.26%만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 임대·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세 등 실제 우선채권에 따라 예상배당은 변동할 수 있으므로 매각기일 전 최신 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
현재 최저가격 1,363,258,000원은 감정가 3,979,429,000원의 34.26%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 금전 인수는 0원인 반면, 목록 6의 분묘기지권 성립 가능성이라는 별도 권리·이용 리스크가 존재합니다. 여기에 여러 필지와 공장·사무실·창고를 묶은 일괄매각이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 시장가보다 충분히 낮은지는 확인할 수 없습니다.
등기상 금전 인수는 비교적 단순하지만, 현장 권리와 가격 검증은 단순하지 않은 사건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 분묘의 실제 상태, 토지별 이용상태, 일괄매각 범위와 시장가치를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
