서울남부지방법원 2025타경12473. 화곡동 서경홈타운 6층 603호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 253,000,000원의 대항력 있는 임차권과 매각물건명세서에 기재된 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
임차인 고지숙은 2021.05.13. 확정일자를 받고 2021.05.28. 점유를 시작했으며, 2021.05.31. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2024.01.05. 수협은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 166,425,600원이 임차보증금에 배당되고, 일반적인 권리 계산상 부족분 86,574,400원은 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제603호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 9층 건물 중 6층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2021.05.04. |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건
2021.05.13. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 2021.05.28. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.05. 접수된 수협은행 가압류이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 고지숙의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 빠르고, 2023.07.20. 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적으로 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 확약 조건의 실제 이행 여부가 권리분석의 최종 확인사항입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고지숙 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 253,000,000원 | 전입 2021.05.31. 확정 2021.05.13. 점유 2021.05.28. | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 반영 인수 0원* | HUG 승계 |
실제 임차인은 고지숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권승계인이므로 보증금 253,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 배당과 인수 계산도 보증금 한 건만을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 확약 전후를 분리해서 본다
| 현재 최저매각가 | 169,600,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 253,000,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 166,425,600원 |
| 룰상 미배당 인수 | 86,574,400원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* |
| 확약 반영 실질취득 | 169,600,000원* |
이 사건에서 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총부담이 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이번에는 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 인수가 실질적으로 제거되지만, 이는 반드시 고지숙 임차권과 주택도시보증공사의 승계 권리가 함께 정리되는 조건을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 | 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 고지숙 보증금 | 253,000,000원 | 166,425,600원 | 부족분 86,574,400원 · 확약 전 룰상 인수 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 | 주택임차권승계인 · 중복 보증금 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 86,574,400원은 통상 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서의 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔의 거래층과 임대수요를 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 승강기·개별난방· 화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지이며 북서측과 남서측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택 표시. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 정리 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 고지숙 및 주택도시보증공사의 승계 권리 전체에 적용되는지 원문으로 대조하세요.
- 말소 실행 확인. 대금납부 후 임차권등기의 말소 주체·필요 서류·처리 시점을 주택도시보증공사와 집행법원에 확인하세요.
- 보증금 중복 금지. 실제 임차인은 고지숙 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 두 금액을 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태와 임대의무 관련 절차가 매각으로 어떻게 처리되는지 관할 행정기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소와 보증금 청구 포기가 점유 인도 완료를 자동으로 의미하지는 않으므로 현재 점유자와 인도 조건을 별도로 확인하세요.
- 기계식주차장. 차량 규격과 실제 사용 가능 여부, 유지관리 상태 및 비용을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약 관련 서류를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 실행이 먼저”
이 물건은 감정가 265,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 169,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 253,000,000원이 존재하므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 86,574,400원의 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.
이번 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 제대로 이행될 경우 실질 인수는 0원*, 실질취득은 169,600,000원*으로 정리됩니다. 결론은 조건부 권리 안전형입니다. 최저가 할인율보다 확약의 적용 범위, 임차권 말소 절차, 현재 점유 인도를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
* 매각물건명세서 비고의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다. 조건을 제외한 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 86,574,400원입니다.
