대전지방법원 2025타경503803. 대전 대덕구 송촌동 선비마을아파트2단지 211동 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트 벽식구조 건물의 2층 물건이며, 동일면적 실거래 비교 기준은 84.45㎡입니다. 감정가는 343,000,000원이지만 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 168,070,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리구조의 중심은 2011.02.25. 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 42,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2014년 국민은행 근저당 30,000,000원, 김윤희의 가처분, 2025년 국민은행의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503803 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 444 선비마을아파트2단지 211동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 84.45㎡ · 19층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 민관홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 21,227,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.02.25. 국민은행 근저당 42,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당 30,000,000원, 김윤희의 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 한국산업은행 근저당, 국민은행의 종전 근저당, 허윤숙의 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 평균의 55.5%
선비마을아파트2단지는 1,146세대이며, 동일면적 84.45㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 302,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 305,000,000원이며, 표본 범위는 280,000,000원~360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.45㎡ | 19 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 20 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.45㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.45㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.45㎡ | 20 | 287,000,000원 |
| 2026.03 | 84.45㎡ | 20 | 287,000,000원 |
| 2026.03 | 84.45㎡ | 20 | 287,000,000원 |
| 평균 | 84.45㎡ | 12건 | 302,916,666원 |
현재 최저가 168,070,000원은 최근 12개월 평균 302,916,666원의 55.5%입니다. 최신 거래 305,000,000원과도 상당한 가격 간격이 있습니다. 감정가 343,000,000원만 보면 최근 실거래 표본 상단에 가까웠지만, 두 번 유찰되면서 현재 회차는 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,917,020원 |
현재 최저가 168,070,000원을 가정하면 두 국민은행 근저당권의 채권최고액 합계 72,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 92,917,020원입니다. 배당 시나리오상 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 168,070,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 117,648,999원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 82,354,299원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 제공된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 4회 유찰 시에도 두 근저당권의 채권최고액 72,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전매봉초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측에는 왕복 4차선, 남·북·서측에는 왕복 2차선 포장도로가 있으며 단지 내 도로를 통해 진출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 택지개발지구, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 단지. 선비마을아파트2단지는 1,146세대이며 1999.10.12. 준공됐습니다. 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 168,070,000원은 최근 12개월 실거래 평균 302,916,666원의 55.5%입니다. 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 거래 대조. 최신 동일면적 거래는 2026.07. 305,000,000원이며, 최근 12건 범위는 280,000,000원~360,000,000원입니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 명도대상을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가처분. 김윤희의 가처분은 말소기준인 2011년 국민은행 근저당보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 배당 확인. 현재 회차 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 원본 배당요구와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 크게 내려왔다
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 가격입니다. 감정가 343,000,000원에서 두 번 유찰돼 168,070,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 302,916,666원의 55.5%입니다. 최신 거래 305,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮습니다.
권리도 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현장 폐문부재로 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이고 권리구조도 단순하지만, 점유관계 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 확정할 물건입니다.
