대전지방법원 2025타경503804. 세종특별자치시 보람동 금강노을 주건축물제1동 1층 111호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있지만, 등기상 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 중화요리 음식점의 주방입니다. 따라서 일반적인 아파트나 독립 점포를 기준으로 평가해서는 안 됩니다.

소유자 민대홍은 2021.06.24. 거래가 540,600,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 경매로 소멸할 예정입니다. 문제는 등기부상의 근저당권이 아니라, 그보다 앞선 전입신고와 아직 확정되지 않은 점유자의 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 위험은 별개

핵심 말소기준은 2021.06.24. 국민은행 근저당권입니다. 기존 유한회사대명주류상사의 근저당권은 이미 말소됐고, 충남신용보증재단의 가압류도 2025.04.15. 말소됐습니다. 국민은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자 분석 — 실제 2명, 보증금 확인이 우선

매각물건명세서·현황조사 기준 실제 점유자 2명입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유·임대차관계 확인 전에는 승계액과 우선배당 여부를 확정할 수 없습니다.

KU KENNETH는 전입신고일이 2019.10.25.로 확인됩니다. 근저당권 설정일인 2021.06.24.보다 앞서므로 권리분석상 선순위 전입으로 분류해야 합니다. 다만 근린생활시설에서의 주민등록과 실제 주거 점유, 임대차의 성립 및 대항요건이 충족되는지는 별도 검토가 필요합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

성명모는 111호를 주거 용도로 사용하는 것으로 조사됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 판단할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·전입·점유·확정일자 자료를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%가 곧 시세 대비 24%는 아니다

감정가는 665,000,000원, 현재 최저매각가는 159,667,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 이를 현재 실거래 시세에 대한 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

회차가 진행되면 명목상 입찰가격은 내려갑니다. 하지만 우선 확인해야 할 것은 선순위 점유자의 미배당 보증금, 독립적인 점포 활용 가능성, 인접 호수와의 사용관계입니다. 실제 취득비용을 산정할 수 없는 상태에서 유찰 횟수만 근거로 매수 적정가를 제시하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,667,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 국민은행 근저당권을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 국민은행의 미배당 채권액 203,368,338원은 근저당권 소멸과 별개로 산출된 채권 부족액이며, 그 금액 자체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 보람동 세종세무서 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 위치한 상업지대로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 BRT 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 4층 건물입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 주차. 인접필지인 보람동 704번지 해오름빌딩과 지하주차장을 공유합니다. 주차장 입구는 해오름빌딩에, 출구는 이 사건 건물에 소재합니다. 공동 이용·관리 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 현황 이용. 진웨이성&진향 중화요리 음식점의 주방 부분으로 인접 호수와 일체 이용 중입니다. 기존 벽체는 유지되어 있어 독립적인 사용·영업 가능성과 인도 범위 확인이 중요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·중점경관관리구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 인접 도로는 남동측 폭 약 28m 포장도로입니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 주방의 실제 영업 상태와 주거 사용으로 조사된 점유자의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 독립 상가보다 특정 음식점의 주방 기능에 종속된 공간으로 평가될 가능성이 있습니다. 실제 시장가치는 인접 호실과의 관계, 별도 임대·영업 가능성, 점유 해소 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• KU KENNETH의 권리 확정. 2019.10.25. 전입신고가 선순위인 만큼 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 주거용 사용에 따른 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 성명모의 점유관계. 111호 주거 사용으로 조사된 성명모의 전입일·보증금·계약관계를 확인하고, KU KENNETH와 별도 임차인인지 점유가 중첩되는지도 검토해야 합니다.
• 매수인 인수액 검증. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 확정된 금액으로 취급하지 마세요. 실제 대항력과 배당 여부를 반영해 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 주방과 인접 호수의 관계. 111호가 독립적으로 인도·사용 가능한지, 인접 음식점과의 영업·설비·점유 관계 및 벽체 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 지하주차장 공유. 해오름빌딩과 공유하는 주차장 출입 동선, 사용권한, 관리규약 및 비용 부담 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대 시세. 보람동 근린생활시설 중 해당 호실과 유사한 상업용 공간의 실거래 및 임대 수익성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 낙폭만으로 적정 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 배당 및 비용. 국민은행의 청구액 308,869,889원과 근저당 채권최고액 360,000,000원은 구별해야 합니다. 당해세·임차인 우선배당·미납 관리비·명도 비용도 따로 점검해야 합니다.
• 매각목적물 확인. 사건상 대지 표기와 등기상 집합건물·감정상 근린생활시설 이용 상태를 매각물건명세서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 대지권 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.22. 입찰 전 매각기일 변경, 점유 상황, 매각조건 및 최신 권리변동을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 24%, 위험은 아직 계산되지 않았다”

세종 금강노을 111호는 감정가 665,000,000원에서 최저가 159,667,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 조정이 눈에 띄지만, 낙찰가격과 실제 취득비용을 동일시하기 어려운 사건입니다.

국민은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 앞선 KU KENNETH의 전입신고와 성명모의 불명확한 주거 점유를 별개로 검토해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 떠안을 금액의 상한을 계산할 수 없습니다. 주방으로 이용되는 호실의 독립성과 인접 점포와의 점유관계 역시 향후 활용·환금성에 직접 영향을 미칩니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치는 매력적으로 보일 수 있어도 실거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다. 선순위 임차보증금 승계 여부, 실제 취득비용, 개별 호실의 독립 사용 가능성이 확인되어야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.