대전지방법원 2025타경503804. 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층111호입니다. 등기상 현 소유자는 민대홍으로, 2021.06.06 매매를 원인으로 거래가액 540,600,000원에 취득해 2021.06.24 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 2020.08.14 설정된 유한회사대명주류상사의 채권최고액 30,000,000원 근저당은 2021.06.24 해지로 이미 말소됐고, 충남신용보증재단의 17,944,441원 가압류 역시 2025.04.11 해제돼 2025.04.15 말소됐습니다. 2025.11.13 국민은행이 신청한 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503804 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층111호 · 시청대로 115 |
| 용도 / 현황 이용 | 대지 · 현황 근린생활시설(중화요리 음식점, 진웨이성&진향)의 주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상4층 중 제1층 제111호 |
| 소유자 | 민대홍 · 거래가액 540,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 228,095,000원 · 3회 유찰 |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 국민은행 근저당 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 청구액 | 308,869,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별개다
현재 말소기준은 2021.06.24 국민은행 근저당입니다. 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 충남신용보증재단 가압류는 이미 말소돼 있습니다. 그러나 KU KENNETH의 전입일 2019.10.25는 말소기준일보다 앞섭니다. 이 임차인은 조사상 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고 보증금은 미상이라, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인에게 넘어올 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심 보증금은 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명모 | 111호 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| KU KENNETH | 미상 | 2019.10.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 성명모는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 KU KENNETH는 2019.10.25 전입으로 2021.06.24 말소기준권리보다 선순위여서 대항력 있음으로 분류됩니다.
또 하나 주의할 점은 현황의 불일치입니다. 성명모는 111호를 ‘주거’ 용도로 점유하는 것으로 조사된 반면, 감정평가에서는 111호가 중화요리 음식점 진웨이성&진향의 주방으로 이용되며 인접 호수와 일체로 사용된다고 조사됐습니다. 입찰 전 실제 점유범위와 임대차 당사자, 보증금·확정일자·배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,993,330원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 224,101,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 228,095,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 360,000,000원 중 224,101,670원이 배당되고 135,898,330원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 확인되지 않아 이 배당표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 228,095,000원 | 224,101,670원 | 135,898,330원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 159,666,500원 | 156,631,169원 | 203,368,831원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 111,766,550원 | 109,401,818원 | 250,598,182원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 제111호는 근린생활시설인 중화요리 음식점 진웨이성&진향의 주방 부분으로 이용 중이며, 인접 호수와 일체로 사용되고 있습니다. 기존 벽체는 유지하고 있습니다.
- 주차장 구조. 인접필지 704번지의 해오름빌딩과 지하주차장을 공유합니다. 지하주차장 입구는 해오름빌딩에, 출구는 이 사건 건물에 소재합니다.
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 광대로한면입니다. 토지면적은 1,255.1㎡, 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
- 환금성. 독립적인 점포가 아니라 현재 음식점의 주방 부분으로 인접 호수와 일체 이용되고 있어, 실제 독립사용 가능성과 점유관계가 매각 후 활용·환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- KU KENNETH 보증금 확인. 2019.10.25 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금과 실제 미배당액을 확인하기 전까지 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 성명모 대항력 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 전입세대·점유관계·임대차계약 내용을 대조해 선순위 여부를 확정해야 합니다.
- 우선변제·배당관계 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당관계를 확인해 낙찰 후 남는 임차보증금이 있는지 계산해야 합니다.
- ‘34.3%’ 숫자만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실질 취득비용이 올라갑니다.
- 111호 독립사용성 확인. 현재 인접 호수와 일체로 음식점 주방으로 사용 중이므로 경계·출입·설비·영업공간 분리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유 지하주차장 확인. 해오름빌딩과 공유하는 주차장 구조와 실제 이용 동선을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 665,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 228,095,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향에서 시작해야 합니다. KU KENNETH가 2019.10.25 전입해 2021.06.24 국민은행 근저당보다 선순위이고, 보증금이 확인되지 않습니다. 성명모도 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 단계에서는 매수인이 최종적으로 부담할 임차보증금을 계산할 수 없고, 실질취득가도 산정할 수 없습니다. 여기에 111호가 독립된 영업공간이 아니라 인접 호수와 일체로 쓰이는 중화요리 음식점의 주방이라는 이용상태까지 겹칩니다. 등기부 후순위 권리는 단순하지만, 임차·점유·독립사용성이 이 사건의 진짜 권리 및 환금성 리스크입니다. 결론은 최저가만 보면 싸 보이지만, 보증금 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
