창원지방법원 2025타경30869. 사천시 사남면 죽천리 369-3의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 법원 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 주택(폐가)·사육사·창고입니다. 토지는 1,002㎡의 대지로 제1종일반주거지역이며, 일부는 도로로 이용 중입니다. 감정가 509,558,140원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 174,779,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.12.15 정동농업협동조합 근저당권 380,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.04 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 등기돼 있습니다. 등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건의 판단 난도는 등기부보다 점유관계와 제시외건물에서 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30869 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3 · 경상남도 사천시 사남면 죽천2길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(폐가) · 사육사 · 창고 |
| 토지 | 1,002㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정수현 · 2020.12.15 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 509,558,140원 / 174,779,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 373,277,870원 |
| 말소기준 | 2020.12.15 정동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정
과거 2018.05.02 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권 180,000,000원은 2020.12.15 해지로 말소됐습니다. 같은 날 정수현에게 소유권이 이전되고 정동농업협동조합 근저당권 380,000,000원이 설정되면서 이것이 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2024.01.16 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2025.04.23 취하돼 2025.04.28 등기가 말소됐고, 2025.05.21 다시 현 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 최석민, 대항력 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석민 | 본건 물건번호1 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
확인된 실제 점유자는 1명입니다. 최석민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2020.12.15보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰대금에서 배당되지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조인지 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권도 미상입니다.
③ 가격 해석 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 174,779,000원으로 감정가 509,558,140원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건의 가격 메리트를 감정가 대비 할인율만으로 평가하는 것은 위험합니다. 동일 용도의 최근 거래가격을 근거로 한 시세 비교가 없으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
더구나 감정평가상 주택은 폐가로 이용 중이고, 사육사·창고가 함께 있으며, 토지 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 3회 유찰이라는 경과 자체도 시장이 이 물건의 권리·물리적 상태·환금성을 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 살펴야 하는 신호입니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가에서 얼마 빠졌는가’보다 실제 사용 가능성·철거 또는 개보수·명도·제시외건물 처리 가능성을 먼저 따져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,906원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 정동농업협동조합 | 380,000,000원 | 171,532,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 380,000,000원 중 예상배당은 171,532,094원, 미배당은 208,467,906원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 최석민의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수액 확정자료로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 제시외건물·법정지상권 — 이 사건의 또 다른 핵심
매각은 토지와 건물의 일괄매각이며, 감정서상 제시외건물 ‘ㄱ~ㄷ’은 매각에 포함됩니다. 제시외수목인 감나무·석류나무 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다. 반면 목록 1 토지 지상에 타인 소유로 탐문된 제시외건물 a,b는 평가에서 제외됐고, 최저매각가격도 이를 감안해 산정됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천유치원 북측 인근으로, 단독주택과 전·답 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 주택은 폐가로 이용 중이며, 사육사와 창고가 함께 있습니다. 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있으나 폐가 상태는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 1,002㎡ 대지, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 토지 일부는 도로로 이용 중이며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 244,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 별도로 타인 소유 제시외건물 a,b 문제가 남아 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최석민 전입일 확인. 2020.12.15 말소기준보다 선순위 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 승계액을 계산할 수 없습니다. 이 세 항목이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 제시외건물 a,b 소유관계 확인. 타인 소유로 탐문된 건물의 소유자·건축시점·토지와 건물 소유관계 변동을 대조해 법정지상권 가능성을 검토해야 합니다.
- 포함·제외 물건 구분. 제시외건물 ㄱ~ㄷ은 매각포함, a,b는 평가제외입니다. 현장에서 각 건물을 정확히 식별해야 합니다.
- 폐가 상태 확인. 주택의 실제 사용 가능성, 누수·전기·급배수·철거 또는 개보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 사용가능 면적과 통행관계를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 응찰하지 않기. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해 임차인 및 법정지상권 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것이 두 개다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 509,558,140원에서 3회 유찰돼 최저가가 174,779,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인율만 보고 들어갈 사건은 아닙니다. 첫째, 최석민의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 타인 소유로 탐문된 제시외건물 a,b에는 법정지상권 성립 가능성이 열려 있습니다.
배당표만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 그 숫자는 미상 임차인 문제를 해결해 주지 않습니다. 시세 비교 근거도 없는 만큼 최저가 174,779,000원을 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 폐가·사육사·창고라는 이용상태와 3회 유찰, 법정지상권 불확실성까지 겹친 물건이므로 권리·사용성 확인이 가격 판단보다 선행돼야 하는 고난도 물건입니다. 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 최석민의 대항력과 a,b 건물의 법정지상권 가능성을 먼저 확정하는 것입니다.
