부동산강제경매

한 줄 평 3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수금은 없지만, 단독주택+토지 물건 특유의 현황 리스크가 있습니다. 일부 토지의 타인점유, 건물 위치 경계 확인, 매각 제외 건물 존재 여부를 확인한 뒤 접근해야 합니다.

감정가

83,202,700원

단독주택+토지

최저매각가

28,538,000원

3회 유찰 · 34%

매수인 인수

0원

인수권리 없음

핵심지표

현황 확인

토지·건물 경계

창원지방법원 2025타경30917. 경상남도 하동군 진교면 진교리 93-7 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 8,320만원이었지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 2,853만원까지 내려왔습니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 등기만 보고 끝나는 유형이 아니라 실제 토지와 건물 위치, 경계 관계를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경30917 (강제경매)
소재지	경상남도 하동군 진교면 진교리 93-7
용도 / 이용상태	단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중
토지	298.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역
소유자	정순태
감정가 / 최저가	83,202,700원 / 28,538,000원
청구금액	44,910,493원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2024년 11월 1일 설정된 갑구 4번 가압류(애큐온저축은행)입니다. 이후 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 을구의 하동군 근저당권은 말소기준 이전 권리로 확인되지만 채권액 미상이며, 매수인 인수 대상 권리로 분류됩니다.

② 예상배당표 (매각가 28,538,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	913,684원
을구 1번 근저당권 · 하동군	미상	0원
가압류 · 애큐온저축은행	40,248,284원	27,624,316원
경매개시결정 · 애큐온저축은행	44,910,493원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 최저가 기준 채권 총액 85,158,777원 중 27,624,316원이 배당되고, 57,534,461원의 미배당이 발생합니다. 그러나 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.

배당 분배

회차별 가격 변화

3회 유찰 후 최저매각가는 28,538,000원입니다.

③ 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분

⚠️ 토지·건물 위치 확인 필요 매각물건명세서상 목록 일부는 현황 도로이고 일부는 타인점유 상태입니다. 또한 건물은 공부상 소재지번과 현황 위치가 일부 다를 수 있어 정확한 위치와 경계 측량 확인이 필요합니다.

제시외 건물. 감정서상 제시외 건물(구축물) ㄱ~ㄹ은 매각 포함입니다.
매각 제외 건물. 등기사항전부증명서상 진교리 93-7 제1호 건물은 현황 소재불명으로 매각 대상이 아닙니다.
토지 점유. 목록 일부가 타인점유 상태로 평가되어 실제 이용관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 하평마을회관 북서측 인근으로 마을 내 주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통 수준입니다.
토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
환금성. 단독주택+토지 유형으로 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 현금화 기간을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 건물 위치, 토지 경계, 타인점유 여부를 반드시 확인하세요.
등기 확인. 매수인 인수 권리와 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.
측량 검토. 인접 토지 걸침 가능성이 있어 필요 시 측량을 검토하세요.
명도 확인. 임대관계는 미상으로 현황 점유자를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 현장이 답이다”

이 물건은 유찰 3회로 가격 매력은 크게 높아졌고, 권리상 매수인 인수 부담도 없습니다. 하지만 단독주택과 토지가 결합된 물건인 만큼 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 낮은 가격보다 중요한 것은 실제 토지와 건물의 관계 확인입니다. 현장 확인을 통과한다면 저가 매입 기회가 될 수 있지만, 경계와 점유 문제가 해소되지 않으면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-16	유찰	8,320만원
2	2026-04-27	유찰	5,824만원
3	2026-06-08	유찰	4,076만원
4	2026-07-20	대기	2,853만원

부동산강제경매

유찰 3회 후 가격은 내려왔지만, 현황 리스크 확인이 필요하다 — 하동 진교리 93-7

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 예상배당표 (매각가 28,538,000원 가정)

③ 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 낮지만, 현장이 답이다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (20장)

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