한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리가 정리되는 물건입니다. 감정가 238,000,000원에서 1회 유찰 후 최저가 166,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 233,750,000원 대비 71.3% 수준이라 가격 메리트가 있습니다.
감정가 / 최저가
238,000,000원
최저 166,600,000원
최근 실거래 평균
233,750,000원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
71.3%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
대전지방법원 2025타경503840. 대전 동구 인동 어진마을 108동 1702호 아파트입니다. 전용면적은 59.92㎡이며, 현재 등기상 소유자는 조은정입니다. 권리 분석의 핵심은 2012년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 블루대부 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503840 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 인동 353 어진마을 108동 17층1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ |
| 소유자 | 조은정 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 149,668,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
2012년 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2021년 블루대부 근저당권, 2025년 경매개시결정, 2026년 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 사항이 없어 대항력 임차인 인수 위험도 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
어진마을 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 233,750,000원입니다. 최저매각가 166,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.3%로, 감정가 대비 할인 폭이 반영된 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.44㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 59.44㎡ | 16 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 233,750,000원 |
✅ 가격 판단 최저매각가는 최근 실거래 평균보다 낮으며, 최근 거래 범위 193,000,000원~253,000,000원 안에서 할인 매수 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 하나은행 근저당권 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 블루대부 근저당권 | 195,000,000원 | 91,467,600원 |
| 롯데캐피탈 가압류 | 21,919,163원 | 0원 |
| 오케이캐피탈 가압류 | 6,270,987원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 인수 부담이 없어 권리 안정성이 높은 유형입니다.
⚠️ 확인 포인트 소유자 점유 여부와 내부 상태는 현황조사 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 동구 신흥동 인근 공동주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입 가능하며 인근 정류장 등 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 등 도시계획상 주거지역에 해당하며 공부와 차이는 없습니다.
- 환금성. 어진마을 813세대 단지로 동일 평형 거래가 지속되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
- 권리. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸 여부를 확인합니다.
- 현장. 내부 상태와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하고 가격은 유찰 후 열렸다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 아파트이며, 1회 유찰로 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 권리 리스크는 낮고 가격 조건은 개선된 상태로, 적정 입찰가 산정이 핵심입니다.
