창원지방법원 2025타경30967. 사천시 서포면 다평리 1273-17의 토지와 펜션·주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 이정숙이고, 현재 권리분석의 기준은 2024.04.26 진주동부농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그보다 앞선 서포농업협동조합 근저당권은 2024.04.26 해지로 이미 말소됐고, 이후 설정된 이정애·이정자 근저당권, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 물건 성격과 가격 검증입니다. 현재 최저가는 감정가 1,292,551,600원에서 310,342,000원까지 낮아졌지만, 펜션·주택·토지가 결합된 비정형 자산이고 규제지역에 위치하며, 매각에는 제시외건물과 태양광설비, 건축 중인 증축 부분도 포함됩니다. 따라서 단순한 감정가 할인율을 일반 주택의 실거래 할인율처럼 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30967 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 다평리 1273-17 · 경상남도 사천시 서포면 제비길 171 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 펜션 · 기호 3 1층 펜션, 2층 주택 |
| 토지 | 975.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,551,600원 / 310,342,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정애 / 56,883,561원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물 ㄱ~ㅂ 포함 · 태양광설비 포함 평가 · 조경수·담장 토지에 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 후순위 채권은 크게 미배당
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2024.04.26 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 이정애·이정자 근저당권과 각종 가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 24%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 310,342,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 217,239,400원, 6회 유찰 시 152,067,580원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건은 일반 공동주택이 아니라 해안 인근의 펜션·주택·토지 복합자산이고 자연환경보전지역·수산자원보호구역에 포함됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 310,342,000원 | 305,197,212원 | 570,081,518원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 217,239,400원 | 213,398,048원 | 661,880,682원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 152,067,580원 | 149,138,634원 | 726,140,096원 | 0원 |
주목할 점은 유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 반대로 채권자 미배당은 570,081,518원에서 661,880,682원, 726,140,096원으로 커집니다. 즉 가격 하락은 후순위 채권자의 손실 확대일 뿐, 매수인이 추가 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,144,788원 |
| 2. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 600,000,000원 | 305,197,212원 |
| 3. 근저당 · 이정애 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이정자 | 135,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 지평농업협동조합 | 6,228,730원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 64,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 875,278,730원 가운데 예상 배당은 305,197,212원이며 미배당은 570,081,518원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 사천시 서포면 다평리 ‘볼개섬’ 남측 인근. 주위는 해안변 농경지·임야·펜션부지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 2는 펜션, 기호 3은 1층 펜션·2층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2는 철골철근 콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층건, 기호 3은 철근콘크리트조 및 일반목구조 아스팔트 싱글지붕 2층건입니다. 사용승인일은 2015.11.04이고 기호 2의 증축일자는 2016.05.09입니다.
- 설비. 전기·위생설비, 전기보일러 난방, LPG가스, 가정용태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 975.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 167,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 공익용산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 310,342,000원이 감정가의 24%라는 이유만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 펜션·주택·토지의 실제 시장가치와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 비정형 자산과 규제 조건이 시장 수요에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
- 점유·운영 상태. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 펜션 영업 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외건물·태양광설비·조경수·담장까지 매각 범위에 포함된다는 점을 감정서와 현황에서 다시 대조하세요.
- 건축 중 증축. 제시외건물 ㅂ은 증축신고 후 건축 중인 건물입니다. 공사 상태와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역의 개발·이용 제한을 반드시 확인하세요.
- 배당과 신청채권. 현 매각가 가정에서는 신청채권자 이정애의 배당액이 0원입니다. 후순위 채권 미배당이 크지만 그 금액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.26 진주동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 곧바로 좋은 가격인 것은 아닙니다.
최저가는 310,342,000원으로 감정가의 24%까지 낮아졌지만 이미 4회 유찰됐고, 자산은 해안 인근의 펜션·주택·토지 복합물건입니다. 자연환경보전지역·수산자원보호구역 등 규제가 중첩되고 제시외건물과 건축 중 증축 부분도 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 재검증하는 접근이 맞습니다. 감정가 대비 낙폭이 아니라 현장 수익성·실제 거래 가능 가격·규제와 건물 상태가 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
