대전지방법원 2025타경503872. 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 10층 1052호입니다. 감정자료상 건물은 2014년 8월 19일 사용승인된 지상 17층 철근콘크리트 구조이고, 대상은 10층 1052호입니다. 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 손정완의 선순위 대항력입니다. 손정완은 2022년 8월 9일 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 점유개시는 2022년 8월 24일입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024년 7월 4일 압류입니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 주택임차권의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503872 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 10층 1052호 · 가름로 255-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 한해란 · 2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준권리 | 2024.07.04 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 세종세무서장 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 95,000,000원
등기부상 2014년 신한은행 근저당권 76,920,000원은 이미 말소됐습니다. 이후 2022년 8월 9일 손정완 명의의 전세권 95,000,000원이 설정됐고, 전입신고와 확정일자 역시 2022년 8월 9일입니다. 2024년 7월 4일 압류가 말소기준권리가 된 뒤 2025년 5월 2일 같은 손정완 명의의 주택임차권이 등기됐으며, 2025년 12월 1일 손정완이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손정완 주거 (임차권등기) | 2022.08.09 2022.08.09 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.05.02 | 잔액 승계 현재 46,800,820원 |
손정완은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 우선변제를 받는다는 사실이 인수 위험을 없애는 것은 아닙니다. 배당으로 채우지 못한 보증금 잔액이 그대로 매수인 부담으로 남기 때문입니다.
② 가격 구조 — 유찰되어도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 49,490,000원으로 감정가 101,000,000원의 49% 회차입니다. 겉으로는 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이 물건에서는 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 48,199,180원이고, 배당 후 남는 보증금 46,800,820원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 46,800,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 61,380,574원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 71,586,402원 |
즉 낙찰가가 49,490,000원 → 34,643,000원 → 24,250,100원으로 내려가도, 미배당 보증금은 반대로 46,800,820원 → 61,380,574원 → 71,586,402원으로 증가합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조이므로, 낙찰가와 인수액을 함께 보면 경제적 취득부담은 결국 보증금 95,000,000원 수준에 사실상 묶입니다. 따라서 더 유찰됐다는 이유만으로 싸졌다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 손정완 보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 손정완 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,290,820원을 제외한 48,199,180원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 추정되고, 보증금 부족분 46,800,820원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종호수공원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩·관공서·공원·근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 동측 이면도로에서 지하주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 사건 용도는 근린시설입니다. 임차자료에는 손정완의 사용이 주거로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 지상 17층 건물로, 2014년 8월 19일 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 49,490,000원에만 시선을 두지 말고, 미배당 보증금 46,800,820원 인수를 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 61,380,574원, 4회 유찰 시 71,586,402원으로 증가합니다. 더 내려간 최저가가 곧 더 싼 취득을 의미하지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 손정완은 전세권자·임차권자·경매개시결정 채권자로 함께 등장하고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차권 중복 이해. 동일한 손정완의 전세금·임차보증금 95,000,000원을 서로 다른 사람의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 사건 용도 근린시설, 임차자료상 주거 사용이 함께 나타나므로 입찰 전 실제 이용과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관련 원본과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,490,000원이 아니라 95,000,000원을 본다”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 101,000,000원에서 최저매각가 49,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격의 핵심은 유찰폭이 아닙니다. 손정완의 보증금은 95,000,000원이고, 2022.08.09 전입·확정일자가 2024.07.04 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차 배당으로 48,199,180원을 받아도 46,800,820원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
더 유찰되면 매각가격은 34,643,000원, 24,250,100원으로 낮아지지만 인수액은 61,380,574원, 71,586,402원으로 오히려 늘어납니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 95,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 대항력 인수형입니다. 별도의 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 2회 유찰·업무시설(오피스텔) 이용상태·선순위 보증금 인수·관계인 확인 필요성이 함께 존재합니다. 최저가는 낮지만, 권리와 실질취득 부담은 무겁습니다.
