대전지방법원 2025타경503872. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 10층 1052호입니다. 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고 사건 용도는 근린시설입니다. 이 물건의 권리분석은 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준권리보다 앞선 손정완의 권리를 먼저 봐야 합니다. 손정완은 2022년 전입·확정일자와 95,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준권리는 2024.07.04. 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 손정완의 전세권은 2022.08.09. 설정됐고, 임대차계약일도 2022.07.28., 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.08.09.입니다. 따라서 현재 회차에서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503872 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 10층 1052호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 가름로 255-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 한해란 · 2021.05.14. 매매 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 9,500만원
핵심은 2024.07.04. 압류보다 먼저 성립한 손정완의 권리입니다. 2022.08.09. 전세금 95,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 2025.05.02.에는 같은 손정완 명의로 임차보증금 95,000,000원의 주택임차권등기도 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에도 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손정완 | 주거 (임차권등기) | 2022.08.09 | 2022.08.09 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 3,464만원이 아니라 약 9,500만원으로 봐야 한다
감정가는 101,000,000원이고 현재 최저매각가는 34,643,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건은 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 61,380,574원이며, 4회 유찰 시에는 71,586,402원, 5회 유찰 시에는 78,730,481원으로 오히려 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 61,380,574원 |
| 4회 유찰 시 | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 71,586,402원 |
| 5회 유찰 시 | 16,975,070원 | 16,269,519원 | 78,730,481원 |
따라서 이 물건은 “감정가 101,000,000원짜리를 34,643,000원에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당분을 매수인이 더 떠안게 되어, 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다거나 비싸다는 판단도 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,574원 |
| 1. 임차인 손정완 보증금 | 95,000,000원 | 33,619,426원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 손정완 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 임차보증금 95,000,000원 중 33,619,426원이 배당되고 61,380,574원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종호수공원 남서측 인근으로 상업업무용빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 지상 17층 건물의 10층 1052호이며 2014년 8월 19일 사용승인됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 이면도로에서 지하주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득을 계산. 현재 회차의 최저가 34,643,000원에만 주목하지 말고, 보증금 95,000,000원과 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 71,586,402원·78,730,481원으로 증가합니다.
- 손정완 권리관계 확인. 전세권자·임차권자·경매개시 채권자가 동일인이므로 계약서, 전입·점유, 보증금 지급 내역과 권리 발생 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현황조사 내용을 기준으로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 최근 실거래 자료가 없어 실질취득 약 95,000,000원이 시장가격 대비 적정한지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,464만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 3회 유찰된 최저가입니다. 감정가 101,000,000원이 34,643,000원까지 내려왔지만, 손정완의 보증금은 95,000,000원이고 현재 회차에서 61,380,574원이 매수인에게 남는 구조입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 인수형으로 봐야 합니다.
최근 실거래 자료가 없어 약 95,000,000원의 실질취득이 시세보다 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 사건이 아니며, 손정완의 대항력·전세권·임차권등기와 실제 보증금 관계를 먼저 검증한 뒤 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
