부동산강제경매

한 줄 평 3회 유찰로 감정가 대비 약 34%까지 내려온 단독주택+토지입니다. 근저당 등 선순위 부담은 이미 말소된 상태이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 농촌 단독주택은 아파트와 달리 수요층이 좁아 가격만 보고 접근하기보다 환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

73,136,600원 / 25,086,000원

3회 유찰

최저가 비율

34.3%

감정가 대비

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

핵심지표

권리 안전형

환금성 확인 필요

창원지방법원 2025타경30977. 경상남도 산청군 생비량면 화현리 1336 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 감정가는 7,313만원이었지만 3회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 2,508만원까지 내려왔습니다.

등기상 핵심은 단순합니다. 기존 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계해야 할 임차권이나 별도 인수 권리는 확인되지 않아 권리 측면 부담은 낮습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경30977 (강제경매)
소재지	경상남도 산청군 생비량면 화현리 1336 도로명주소: 경상남도 산청군 생비량면 진산로2273번길 28
물건종류	단독주택 + 토지
소유자	정우정
토지	579.0㎡ · 계획관리지역 · 지목 대
감정가 / 최저가	73,136,600원 / 25,086,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사 라인에셋자산관리대부 / 5,535,160원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당권(산청농업협동조합, 채권최고액 24,000,000원)은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 임차인 조사 이슈가 없어 낙찰자가 별도 보증금을 부담하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 유찰로 형성된 저가 구간

현재 최저매각가는 25,086,000원으로 감정가 73,136,600원 대비 약 34.3% 수준입니다. 3회 유찰을 거치면서 가격 조정은 상당히 진행된 상태입니다.

⚠️ 단독주택+토지의 핵심 변수 아파트처럼 동일 평형 거래 비교가 어려운 유형입니다. 산청군 생비량면 소재 단독주택은 실제 매수층과 매각 속도가 가격 결정에 큰 영향을 줄 수 있어 현장 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,086,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	851,548원
경매개시결정 · 주식회사 라인에셋자산관리대부	5,535,160원	5,535,160원
소유자 교부	-	18,699,292원

예상 배당 기준이며 당해세 등 실제 배당 요소에 따라 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 가격

✅ 권리 관점 경매개시 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 인수 부담도 없어 권리 분석은 단순한 유형입니다.

⛔ 주의할 점 저렴해진 가격만으로 판단하기보다 농촌 단독주택의 거래 가능성, 접근성, 건물 상태를 확인해야 합니다.

④ 감정평가 기준 입지·현황

위치. 산청군 생비량면 화현리 사대마을회관 북측 인근으로 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
이용상태. 주택으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역이며 토지면적은 579.0㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 제시외 건물 포함 여부와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
환금성 검토. 단독주택은 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 매각 후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
권리 확인. 인수 권리는 없지만 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
토지 활용. 계획관리지역, 주변 이용 현황 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 활용성”

이 물건은 3회 유찰로 가격 조정이 충분히 진행된 단독주택+토지입니다. 경매 절차상 인수 부담은 없지만, 농촌 단독주택은 가격보다 실제 사용성과 향후 매각 가능성이 중요합니다. 권리는 합격, 투자 판단은 현장성과 환금성 확인이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-16	유찰	7,313만원
2	2026-04-27	유찰	5,119만원
3	2026-06-08	유찰	3,583만원
4	2026-07-20	대기	2,508만원

부동산강제경매

3회 유찰 후 2천만원대 진입 — 산청 화현리 단독주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 가격 분석 — 유찰로 형성된 저가 구간

③ 예상배당표 (매각가 25,086,000원 가정)

④ 감정평가 기준 입지·현황

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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