대전지방법원 2025타경503875. 대전 동구 가양동 임광아파트 2동 601호 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가의 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 권리분석의 핵심은 낙찰자가 떠안는 권리가 있는지 여부인데, 기준권리인 2024년 한양자산관리대부 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 배당에서는 차이가 있습니다. 낙찰가 8,869만원 기준 선순위 근저당 채권최고액 1억3,500만원 중 일부만 배당되고, 이후 전세권과 가압류는 배당을 받지 못합니다. 이는 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 물건의 경매 진행 배경을 보여주는 요소입니다.
핵심 지표
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 유찰 | 2회 |
| 최저가/감정가 | 49% |
| 최근 12개월 평균 | 168,333,333원 |
| 최근 거래 추세 | +7.0% |
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503875 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 33-4 임광아파트 2동 6층601호 |
| 물건종류 | 아파트 · 방3 · 거실 · 주방 · 욕실 · 발코니 |
| 소유자 | 박대용, 심복난 (공유자 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 |
| 신청채권액 | 109,479,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2024.10.22 을구 20번 근저당권(주식회사한양자산관리대부)입니다. 이후 설정된 전세권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 충분히 낮아진 상태
임광하이츠2동 동일 면적권 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 168,333,333원, 최신 거래는 2023.12 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 83.37㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2023.09 | 77.28㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2023.06 | 83.25㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2022.10 | 83.25㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 평균 | - | 8건 | 161,437,500원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 52.7% 수준으로 가격 여유가 있습니다. 최근 거래 추세도 +7.0%로 확인됩니다. 다만 1991년 준공, 99세대 규모 단지라는 점은 매수 전 고려해야 합니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 을구 20번 근저당 · 주식회사한양자산관리대부 | 135,000,000원 | 86,693,580원 |
| 을구 21번 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 롯데캐피탈 | 21,358,357원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험은 없습니다.
- 노후 단지. 임광하이츠2동은 1991년 사용승인, 총 99세대로 환금성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 실제 매수 후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 확인. 전세권·가압류 미배당 구조가 존재하므로 경매 진행 배경을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 물건의 성격을 봐야 한다”
대전 임광아파트 601호는 임차인 인수 부담이 없는 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49%까지 조정되어 가격상 접근성이 생겼습니다. 다만 오래된 소형 단지라는 점과 미배당 채권 구조를 함께 고려해야 합니다. 권리는 깨끗하지만, 최종 판단은 가격과 환금성의 균형에서 결정해야 합니다.
