대전지방법원 2025타경503886. 세종특별자치시 나성동 809 ‘어반아트리움’ 2층 213호 근린시설입니다. 감정가 304,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,990,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김종술이며, 2019.08.02. 세종새마을금고가 채권최고액 301,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 해당 근저당권은 2024.07.17. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.28. 엠씨아이대부 주식회사가 채권자로 기입되어 있으며, 2026.03.09. 삼성카드 주식회사의 10,385,826원 가압류가 뒤따릅니다. 경매 기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503886 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 809 어반아트리움 2층 213호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 나성북로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 12층 중 2층 213호 · 공실 |
| 소유자 | 김종술 · 2019.08.02. 소유권이전 · 거래가액 458,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 72,990,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 301,743,198원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.02. 설정된 세종새마을금고 근저당권 301,200,000원입니다. 이후 근저당권 이전, 근질권, 현 경매개시결정 및 삼성카드 가압류가 이어졌습니다. 매수인 인수액은 현재 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전두희 | 213호 | 2021.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전두희의 전입신고일은 2021.11.30.로 말소기준권리인 2019.08.02. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 조사 내용에 따르면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 여부와 보증금 규모는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 점유자로 봅니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘싼 상가’라고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 72,990,000원은 감정가 304,000,000원의 약 24%입니다. 절대 금액만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가 당시 이용상태도 공실입니다. 동일한 기준의 최근 실거래 시세와 비교하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,713,820원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세종새마을금고 | 301,200,000원 | 71,276,180원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,385,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 311,585,826원 중 71,276,180원이 배당되고, 미배당은 240,309,646원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 나성동 나릿재마을3단지 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·음식점·소매점·학원·의원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 2층 213호이며, 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 도로가 소재합니다.
- 토지계획. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 4,634,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가에서는 공실이나 현황조사에는 전두희가 기재되어 있으므로, 매각 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전두희의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금 규모와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 감정가보다 실제 월세·보증금·공실기간이 가격을 좌우하므로 주변 상가 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 24%입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·공실·관리비·구조 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 상가 수익성에서 끝난다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.02. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 전두희의 2021.11.30. 전입도 후순위라 대항력은 없습니다. 매수인 인수도 0원입니다.
다만 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 감정평가상 공실인 근린시설이고, 현재 회차에서도 채권 미배당이 240,309,646원에 달합니다. 권리보다 더 중요한 질문은 “72,990,000원에 사서 실제로 임대하거나 다시 팔 수 있는가”입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 반복 유찰된 상가의 수익성과 환금성을 확인한 뒤 접근입니다.
