창원지방법원 2025타경31009. 진주시 문산읍 상문리 963의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 노유자시설(사회복지시설)로 이용되고 있으며, 지하 1층과 1층은 교회·기계실 등, 2층부터 4층은 노유자시설로 사용 중입니다. 토지는 1,823㎡이고 지목은 대, 자연녹지지역과 계획관리지역에 걸쳐 있습니다.
권리관계의 현재 기준점은 2020.12.28 설정된 용현농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.09의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31009 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 상문리 963 · 경상남도 진주시 문산읍 동부로 730-21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 노유자시설(사회복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 2007.10.15 |
| 이용상태 | 지하 1층·1층 교회·기계실 등 / 2층~4층 노유자시설 |
| 토지 | 1,823㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 계획관리지역 · 공시지가 79,000원/㎡ |
| 소유자 | 최명회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,738,840,864원 / 657,595,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,243,359,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.28 근저당
과거 등기 중 삼신상호저축은행, 제천농업협동조합, 진주서부농업협동조합, 웅천농업협동조합, 경남은행의 근저당과 진주시 압류, 김채환 가압류, 과거 경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 13번 용현농업협동조합 근저당이며, 2025.07.09 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.11.13 확정채권양도를 원인으로 2025.12.12 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 근저당권 자체의 이전이며, 말소기준일은 기존 2020.12.28을 기준으로 봅니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 최저가는 657,595,000원으로 감정가 2,738,840,864원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 460,316,500원(감정가 17%), 6회 유찰 시 322,221,550원(감정가 12%)입니다.
그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인 폭만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 노유자시설이라는 용도, 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물·구축물, 위반건축물 표시와 실제 활용 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 657,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,975,950원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 용현농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 648,619,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 채권최고액 1,440,000,000원 중 648,619,050원이 배당되고 791,380,950원이 미배당으로 남는 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·용도 리스크 — 특수시설과 위반건축물 확인
- 이용상태. 건물은 노유자시설(사회복지시설)이며 지하 1층과 1층은 교회·기계실 등, 2층~4층은 노유자시설로 사용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일·몰탈 위 페인트, 바닥은 데코타일·자기질타일·대리석깔기, 창호는 칼라새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있고, 관할시청 확인 내용은 옥상의 철거 중인 비닐하우스 골조·경량철골 구조물과 지상의 보일러실·철재견사·플라스틱 견사입니다. 옥상 구조물과 보일러실은 철거 중이며, 이동 가능한 견사 등은 평가에서 제외됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 도로변 소규모 근린생활시설, 주거지대와 농경지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,823㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 계획관리지역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
- 공시지가. 79,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 해당 용도의 토지·건물 거래사례와 실제 활용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 노유자시설로 사용 중이므로 기존 시설을 그대로 활용할지, 다른 용도로 사용할 경우 가능한지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현장 확인. 철거 중인 구조물과 평가 제외된 견사 등의 실제 잔존 상태를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외건물 ‘ㄱ~ㄷ’, 제시외구축물 ‘a,b’, 조경수·유실수까지 포함되는 매각 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 시설 이용자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 중요한 것은 활용 가능성
현재 최저가는 감정가의 24% 수준이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반 주거용 부동산이 아니라 노유자시설과 토지를 함께 매수하는 특수물건입니다. 더구나 4회 유찰됐고, 위반건축물 표시와 제시외 건물·구축물도 함께 검토해야 합니다.
따라서 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 657,595,000원에 취득한 뒤 이 시설과 1,823㎡ 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는가입니다. 권리상 예상 인수는 0원이지만, 실거래 시세 근거가 없는 상태에서 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도·현황·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
