표시된 매각기일(2026.08.31)은
더 이상 유효하지 않을 수 있습니다.
입찰 전 담당 경매계(055-760-3252)에 반드시 확인하세요.
특수권리·특수조건1
위반건축물-목록[2]건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있어 관할시청에 문의결과 옥상(철거중인 구조물:비닐하우스 골조, 경량철골 구조물)과 지상에 증축한 것(보일러실, 철재견사, 플라스틱 견사)으로 확인되며, 옥상의 구조물과 지상의 보일러실은 철거중이고 그외 위반건축물은 이동이 가능한 견사 등으로 각 평가 제외함
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.122회 · 최저 460,317,000원
A매력지수68유찰 4회
부동산임의경매
2025타경31009 · 진주지원 · 건물
1823㎡
최저매각가
5차 · 유찰 4회
가격 메리트
657,595,000원
6억 5,759만
감정가 2,738,840,864원
감정가의 25%▼ 75% 할인
다음 매각기일
08-31
진주지원 10:00
입찰 보증금
6,575만원
최저가의 10% · 65,759,500원
감정가 대비
▼ 76.0%싸게 매수
감정가
27.39억원
최근 결과
4회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것인수 위험은 없지만 토지·노유자시설 특성상 환금성 검토가 필요한 4회 유찰 물건입니다.
매력지수 A등급 · 인수 위험은 없고 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 용도·환금성 검토가 필요한 물건
매수인 인수액 0원과 감정가 대비 24% 최저가 장점이 있으나 노유자시설·토지 복합물건, 위반건축물 관련 사항과 환금성 리스크를 반영
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당권을 기준으로 권리는 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반 주거용이 아닌 노유자시설 + 토지 복합 물건으로, 낙찰 전 이용 가능성과 환금성 확인이 핵심입니다.
감정가
2,738,840,864원
평가금액
최저가
657,595,000원
4회 유찰 후
실질취득
657,595,000원
인수액 0원
핵심지표
감정가 24%
가격 메리트
창원지방법원 2025타경31009. 경상남도 진주시 문산읍 상문리 963 소재 물건입니다. 감정 이용상태상 건물은 교회 및 노유자시설로 사용 중이며 토지가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 2020년 설정된 용현농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31009
소재지
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
용도
기타 + 토지 · 노유자시설(사회복지시설) 및 토지
소유자
최명회
감정가 / 최저가
2,738,840,864원 / 657,595,000원
신청채권자 / 청구
용현농업협동조합 / 1,243,359,382원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 말소기준 분석 2020.12.28 용현농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 인수하는 권리는 0원입니다.
② 매각가격 분석 — 4회 유찰로 감정가 대비 낮아짐
현재 최저매각가는 657,595,000원으로 감정가 2,738,840,864원 대비 약 24% 수준입니다. 단순 가격만 보면 할인폭은 크지만, 주거용이 아닌 노유자시설과 토지 복합 물건이므로 동일 기준의 환금성 판단은 어렵습니다.
⚠️ 용도·현황 확인 필요 감정평가상 2층~4층은 노유자시설로 사용 중이며, 옥상 구조물 및 일부 증축 관련 위반건축물 표시 사항이 확인됩니다. 철거 및 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
이 물건은 근저당권을 기준으로 권리가 정리되고 매수인 인수액이 없는 점은 장점입니다. 4회 유찰로 가격도 크게 조정됐습니다. 다만 일반 아파트처럼 가격만 비교할 수 있는 물건이 아니라 노유자시설 활용성, 토지 가치, 환금성이 낙찰 후 성패를 좌우합니다. 권리는 안전하지만 현장 검토가 필요한 유형입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경31009
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 노유자시설(사회복지시설) / 지1층 615.7 ㎡ / 1층 349.7 ㎡ / 2층 342.2 ㎡ / 3층 342.2 ㎡ / 4층 342.2 ㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
1823㎡
#2
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 노유자시설(사회복지시설)
지1층 615.7 ㎡
1층 349.7 ㎡
2층 342.2 ㎡
3층 342.2 ㎡
4층 342.2 ㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
2025-08-01 14:24
경상남도 진주시 문산읍 상문리 963
본건 전입신고된 최명회는 소유자임.
본건 전입신고된 조성래는 담임목사이며 임차내역은 없다고 진술함.
본건 상가건물임대차현황서 열람 결과 내역 없음.
조성래 면담함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
5차 매각기일
2026-08-3110:00제101호 법정
최저매각가6억 5,759만원▼ 76% 감정가 27억 3,884만
입찰 보증금6,575만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0714:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
5회차 추이
· ▼ 76%27억 3,884만→6억 5,759만
매회 -30% 자동감액다음 예상 4억 6,031만원
회차 전체 보기 (5회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-03-16
유찰
27억 3,884만원
2
2026-04-27
유찰
19억 1,718만원
3
2026-06-08
유찰
13억 4,203만원
4
2026-07-20
유찰
9억 3,942만원
5
2026-08-31
대기
6억 5,759만원
건축물대장
건축HUB
주용도
노유자시설
· 노유자시설
사용승인2007년 10월 · 허가 2005-09-07
구조철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
층수4층 (지하 1층)
연면적1,992.0㎡ · 대지 1,823.0㎡
건폐·용적
건폐율 19%
· 용적률 76%
주차
10대
· 실내 0 · 실외 10
내진설계✓ 적용
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
토지 정보
VWorld
552평
1,823㎡
녹지지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 3건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적1,823.0㎡≈551.5평
소유개인
소재경상남도 진주시 문산읍 상문리 · 963
특성
자연녹지지역
계획관리지역
이용상황주거기타
지형
평지
부정형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1억 4,401만원
79,000원/㎡ × 1,823.0㎡
▲
감정가 1902%
2026년 기준
79,000원/㎡
▲
+89.4%
· 연평균 +6.9%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (3)
계획관리지역
저촉
비행안전제3구역(전술)
저촉
자연녹지지역
저촉
추가 규제 (1)
가축사육제한구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
