대전지방법원 2025타경503890. 대전광역시 서구 변동 56-4의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구로 조사됐습니다. 토지는 301.3㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다.
등기상 계산된 말소기준은 2025.07.28. 북대전세무서 압류입니다. 그 이후 경매개시결정, 현대카드·신한카드 가압류와 지방자치단체 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차관계는 훨씬 앞선 시점부터 이어집니다. 실제 임차인·점유자로 확인된 사람은 8명이며, 이 가운데 박수원을 제외한 7명은 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503890 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 56-4 · 대전광역시 서구 도마로49번길 11 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 토지 | 대 301.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,323,958,400원 / 648,739,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 454,928,072원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차관계가 더 중요하다
2017.06.09. 한밭새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태로 정리돼 있고, 현재 계산상 말소기준은 2025.07.28. 압류입니다. 2025.11.24. 한밭새마을금고의 임의경매개시결정, 현대카드 6,698,891원 가압류, 대전광역시 서구 압류, 신한카드 14,797,922원 가압류, 박수원의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증금 미상 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임선주 | 302호 | 2017.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 안현지 | 202호 | 2017.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박수원 | 건물 중 2층 55㎡ (201호) | 2017.08.30 | 2017.08.30 | 90,000,000원 | 有 | 有 · 배당요구 |
| 함인영 | 401호 | 2017.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이미연 | 203호 | 2019.09.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.12.15 |
| 박민영 | 303호 | 2020.07.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 노다니엘 | 301호 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 허지훈 | 402호 | 2022.11.08 | 2017.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
보증금이 명확한 사람은 박수원입니다. 임대차계약일자는 2017.08.30.과 2021.09.13., 주민등록일자 2017.08.30., 점유개시일자 2017.09.22., 확정일자 2017.08.30.이며 보증금은 90,000,000원입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인돼 예상배당표에서도 90,000,000원 전액을 우선변제하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저
감정가는 1,323,958,400원, 현재 최저매각가는 648,739,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 금액은 454,117,300원, 4회 유찰 시 317,882,110원입니다.
하지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 더구나 보증금 미상 점유자들이 남아 있어 낙찰가 + 실제 인수보증금을 계산하기 전에는 실질취득가격도 확정되지 않습니다. 이 사건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “7명의 임대차보증금이 각각 얼마인가”가 우선 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 648,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,887,390원 |
| 1. 임차인 박수원 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 현대카드주식회사 가압류 | 6,698,891원 | 6,698,891원 |
| 3. 신한카드 주식회사 가압류 | 14,797,922원 | 14,797,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 528,354,797원 |
위 계산에서는 박수원 보증금 90,000,000원과 현대카드·신한카드 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 528,354,797원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 7명의 실제 임대차보증금은 이 계산만으로 확인할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 변동 소재 대전변동중학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기·석재붙임마감, 내부는 벽지·내장 인테리어·일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 301.3㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 801,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 안현지·이미연·노다니엘·임선주·박민영·함인영·허지훈의 임대차계약서, 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 개별 판정. 전입일만으로 최종 인수 여부를 단정하지 말고 각 임차인의 점유, 계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 박수원 배당 확인. 보증금 90,000,000원·확정일자 2017.08.30.·배당요구가 확인되므로 실제 배당표에서 전액 배당 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현황과 공부상 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 청구금액과 배당계산 대조. 사건 청구금액은 454,928,072원이며, 제공된 회차별 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 산정돼 있으므로 실제 채권관계와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 7개의 보증금
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 1,323,958,400원에서 현재 최저가는 648,739,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안고 소유권을 취득하느냐입니다.
박수원의 보증금 90,000,000원은 확정일자와 배당요구가 확인돼 현재 계산상 전액 배당됩니다. 문제는 나머지 7명입니다. 이들은 전입시점이 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태로 남습니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼, 현재 단계에서 “감정가 절반이라 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리금액은 아직 닫히지 않은 사건 — 이 물건의 첫 번째 입찰 조건은 7명의 임대차보증금을 모두 확인하는 것입니다.
