대전지방법원 2025타경503908. 대전광역시 중구 대사동 대전아쿠아월드 4층 431호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 소매점·현황 공실입니다. 현재 소유자는 박진경이며, 2011.02.14 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 348,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 유천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 2025.11.25 유천신용협동조합이 임의경매를 신청했으며 사건 청구액은 199,999,255원입니다. 현재 최저가를 기준으로는 근저당 채권이 대부분 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503908 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대사동 197-76 대전아쿠아월드 4층431호 |
| 등기상 부동산 | 대전광역시 중구 대사동 197-76, 661-2, 662-1 대전아쿠아월드 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 보문산공원로497번안길 45 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제4층 제431호 · 사용승인일 2010.10.28 |
| 소유자 | 박진경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 19,208,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유천신용협동조합 / 199,999,255원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2011.02.14 유천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.11.25 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 확인된 임차인은 없으며, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
② 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 19,208,000원으로 4회 유찰·감정가 24% 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 13,445,600원, 6회 유찰 시 9,411,920원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 241,537,744원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 247,196,421원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 9,411,920원 | 8,842,505원 | 251,157,495원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.9% 추정) | - | 745,744원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 유천신용협동조합 | 260,000,000원 | 18,462,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권최고액 기준 미배당은 241,537,744원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대사동행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 근린생활시설·공원·사찰 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현황은 공실입니다. 일반적인 위생설비·급배수설비·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 완경사지로 주차장시설 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,303.0㎡입니다. 공시지가는 515,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 서측 및 북측으로 소로 등에 접하고, 토지 자료상 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 식별. 평가대상 집합건물의 호별 표지가 부착되어 있지 않아 집합건축물대장 등을 참조해 해당 호를 확인했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 현장 확인. 호별 표지가 부착되어 있지 않았으므로 431호의 실제 위치와 경계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 입찰 전 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰 상태입니다. 단순 가격 문제가 아니라 소매점의 수요·활용성·환금성 문제가 반영된 것인지 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 241,537,744원이 미배당되지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2011.02.14 유천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 감정가 80,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 19,208,000원까지 내려왔고, 집합건축물대장상 소매점이면서 현황은 공실입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 소멸형이지만, 다회유찰·공실·소매점이라는 시장성 신호를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
