대전지방법원 2025타경503908. 대전 중구 대사동 대전아쿠아월드와 관련된 경매물건입니다. 최저매각가는 9,411,000원으로 감정가 80,000,000원의 약 11.76%까지 내려왔습니다. 이미 6회 유찰된 상태이며, 매각기일은 2026년 11월 19일입니다.

등기상으로는 2011년 2월 14일 설정된 유천신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 25일 임의경매가 개시됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 압류·가압류 권리도 확인되지 않습니다.

다만 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 권리순위보다 경매 대상의 정확한 범위입니다. 사건 분류에는 '대지'라고 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서에는 대전아쿠아월드 4층 431호, 집합건축물대장상 소매점으로 기재되어 있습니다. 이 차이가 단순한 분류 차이인지, 실제 매각대상과 토지지분 범위에 영향을 주는지 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준권리

권리관계의 핵심은 단순합니다. 2011년 2월 14일 유천신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025년 11월 25일 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

근저당권의 채권최고액은 260,000,000원입니다. 사건의 신청채권자 청구액은 199,999,255원으로 별도 기재되어 있습니다. 채권최고액과 청구액은 서로 다른 기준의 금액이므로 혼동하면 안 됩니다. 실제 배당액은 매각 시점의 채권잔액, 이자 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 최저가 941만원, 그러나 싸다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 9,411,000원입니다. 감정가 80,000,000원과 비교하면 약 11.76% 수준입니다. 6회 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다.

하지만 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 집합건물 내 소매점으로 평가되어 있고, 현재 공실입니다. 상업용 집합건물은 위치와 실제 영업수요, 임대 가능성, 관리비 및 건물의 유동성에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 9,411,000원 가정)

현재 최저매각가 9,411,000원을 기준으로 추정하면 집행비용 약 569,398원을 제외한 8,841,602원이 유천신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 근저당권의 채권최고액 260,000,000원을 기준으로 계산하면 미배당액은 251,158,398원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 사건상 신청채권자 청구액 199,999,255원과 근저당 채권최고액 260,000,000원은 별개의 금액입니다. 실제 배당은 확정된 채권잔액·이자·집행비용 및 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 채권 미배당은 커진다

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매각대금이 줄어들면서 근저당권의 미배당액은 커집니다. 다음은 제공된 회차별 시나리오를 기준으로 한 계산입니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 대사동 소재 대사동행정복지센터 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 중소규모 근린생활시설, 공원, 사찰 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통 이용 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며, 사용승인일은 2010년 10월 28일입니다. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 현황. 집합건축물대장상 소매점이며 현재 공실로 조사되었습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임차·점유 여부를 추가 확인해야 합니다.
• 토지. 대사동 197-76, 661-2, 662-1의 3필지가 일단을 이루며 전체 토지면적은 3,303㎡입니다. 지목은 주차장이고 주차장시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 지정 사항도 확인됩니다.
• 도로. 건물 서측 및 북측으로 소로 등에 접하고 있습니다. 토지 자료상 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 515,300원/㎡입니다. 토지의 개별 공시지가이므로 집합건물 431호의 시장가치와 직접 동일시해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 호별 표지가 부착되어 있지 않아 집합건축물대장 등을 참조해 해당 호를 확인했다는 기재가 있습니다.
• 환금성. 소매점 용도에 현황 공실이며 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 임대수요와 매수수요를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 목적물 확인. 사건 분류는 대지이나 등기와 감정평가는 집합건물 4층 431호 소매점으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에서 실제 매각 대상, 토지지분 및 대지권 포함 여부를 반드시 확인하세요.
• 호수 특정. 감정평가서에 호별 표지가 부착되어 있지 않았다고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장, 등기부, 현장 구조와 실제 431호의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 임차관계 확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 상가건물 임대차 현황, 사업자등록, 점유자 및 보증금·확정일자 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 조사. 동일 건물 및 인근 유사 소매점의 최근 거래가격, 임대료와 공실 상황을 확인하세요. 감정가 대비 11.76%라는 비율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유천신협 채권 확인. 근저당 채권최고액은 260,000,000원, 신청채권자 청구액은 199,999,255원입니다. 실제 채권잔액과 배당요구·채권계산서 등을 확인하세요.
• 관리비 및 보유비용. 공실 상태의 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비, 건물 유지비 및 향후 보유비용을 관리주체에 확인하세요.
• 토지 및 규제 확인. 3필지 토지와 관련된 지구단위계획, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등 이용 제한을 원본 토지이용계획으로 확인하세요.
• 현장 확인. 건물 공실 여부, 출입 가능 여부, 실제 점포 상태와 영업 가능성을 확인하고, 공실 장기화에 따른 관리상태도 살펴보세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 토지 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “941만원이라는 숫자보다 무엇을 사는지가 먼저다”

대전 2025타경503908은 등기상 권리순위만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 유천신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자의 미배당액이 크더라도 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 이 물건을 권리관계만 보고 안전한 저가 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 사건 분류상 대지와 등기·감정상 집합건물 4층 431호라는 차이가 있고, 감정평가서에는 호별 표지가 없었다는 내용까지 있습니다. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이며, 동일 물건의 실거래 시세도 확인되지 않습니다.

6회 유찰로 최저가가 941만원까지 내려온 것은 사실입니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 시장가치 대비 저렴한 가격을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 특히 목적물 범위, 토지지분, 임차관계, 실사용 가능성 및 환금성을 먼저 확인해야 합니다.