대전지방법원 2025타경503908. 대전 중구 대사동 대전아쿠아월드 4층 431호입니다. 공부상 집합건축물대장상 소매점이고, 감정평가상 현황은 공실로 확인됩니다. 말소기준은 2011년 2월 14일 설정된 유천신용협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 같은 채권자가 임의경매개시결정을 넣은 단순한 구조라, 매각으로 소멸되는 권리 흐름 자체는 어렵지 않습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗하니 바로 안전하다”가 아닙니다. 감정가 80,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 39,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 물건의 이용상태가 소매점 공실이고 주변도 중소규모 근린생활시설, 공원, 사찰 등이 혼재하는 지역입니다. 입찰 판단은 최저가 할인율보다 실사용·임대·재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대사동 197-76 대전아쿠아월드 4층 431호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점(현황 공실) |
| 소유자 | 박진경 (2011.02.14. 거래가 348,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유천신용협동조합 / 199,999,255원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 대항력 임차인 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준인 유천신용협동조합 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 인수액은 0원으로 보되, 공실 소매점 특유의 환금성과 현장 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
② 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
현재 회차 최저가는 39,200,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 이 가격으로 매각되면 집행비용 1,105,600원을 제외하고 유천신용협동조합에 38,094,400원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 221,905,600원입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 221,905,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 233,453,920원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 241,537,744원 |
매수인 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 낮은 최저가가 곧바로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 공실 소매점은 낙찰 후 임대·사용·재매각 전략이 분명하지 않으면 보유비와 환금성 부담이 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 유천신용협동조합 | 260,000,000원 | 38,094,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 39,200,000원 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 중구 대사동 소재 대사동행정복지센터 남서측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 중소규모 근린생활시설, 공원, 사찰 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제4층 제431호이고, 사용승인일자는 2010.10.28입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 완경사지로 주차장시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 주의사항. 평가대상 집합건물의 호별 표지가 부착되어 있지 않아 집합건축물대장 등을 참조해 해당 호를 확인한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 호실 확인. 호별 표지 부착 여부와 실제 431호 위치를 현장에서 반드시 대조하세요.
- 공실 상가 활용성. 소매점으로 실제 영업 가능한지, 내부 인테리어 상태와 전기·급배수·승강기 접근성을 확인하세요.
- 임대 수요. 주변이 근린생활시설, 공원, 사찰 등이 혼재한 지역이므로 예상 임차 업종과 임대료를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 공실은 미납 관리비 부담이 생길 수 있으니 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 경매개시결정, 배당요구, 현황조사, 매각물건명세서를 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “팔리나”를 먼저 볼 물건
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 그러나 물건의 성격은 주거용이 아니라 공실 소매점입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 공실 상가는 낙찰 직후 바로 수익이 나는 물건이라고 단정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로 검토. 이 물건의 승부처는 낮은 가격이 아니라 실제로 쓸 수 있고, 임대할 수 있고, 다시 팔 수 있는지입니다.