48,706,000원
창원지방법원 2025타경31020. 사천시 용현면 송지리 로벨리아 202동 4층 402호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대)입니다. 현재 소유자 정혜연은 2020.04.09 매매를 원인으로 2020.05.06 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 162,000,000원입니다. 같은 날 진주축산업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 대하콘크리트 주식회사 가처분, 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순하지만, 시장가격은 2022년 거래와 2024~2025년 거래 사이에서 큰 폭으로 내려와 가격 판단이 권리 판단보다 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-10 로벨리아 202동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호 |
| 거래 비교 면적 | 61.4976㎡ |
| 소유자 | 정혜연 (2020.04.09 매매 · 2020.05.06 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 98,802,831원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.05.06 진주축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이보다 뒤인 2024.10.29 경남신용보증재단 가압류 25,858,801원과 2025.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 승학신용협동조합 근저당, 대하콘크리트 주식회사 가처분, 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승철 | 202동 402호 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김승철의 전입신고일은 2021.11.08로 말소기준권리인 2020.05.06 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금이 얼마인지와 무관하게 현재 권리분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래를 봐야 한다
로벨리아의 거래 비교 면적은 61.4976㎡이고, 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 102,200,000원이지만 2022년 150,000,000원·160,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 67,000,000원, 최신 거래는 2025.06 · 66,000,000원이며 최근 가격 추세는 -56.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 61.89㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2024.12 | 61.5㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2024.11 | 61.89㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2022.08 | 61.89㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 61.5㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 67,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 48,706,000원으로 최근 12개월 평균의 72.7%입니다. 최신 거래 66,000,000원과도 비교하면 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 따라서 최근 거래 기준으로는 가격 간격이 존재합니다. 다만 전체 평균 대비 47.7%라는 숫자는 2022년 고가 거래의 영향을 크게 받으므로 가격 매력의 주된 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 47,429,292원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,858,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 145,858,801원 중 예상 배당액은 47,429,292원이며 미배당은 98,429,509원입니다. 신청채권자 청구액은 98,802,831원이고 현재 회차에서는 전액 만족되지 않습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 98,429,509원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 112,778,297원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 23,036,353원 | 122,822,448원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 미배당 채권이 늘어나는 구조이지, 그 부족액이 매수인의 취득원가로 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 48,706,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시청 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 국도변 농경지대와 다세대주택 및 농촌취락 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 국도 3호선이 지나며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 급배수·위생·승강기·냉난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 2차선 포장도로, 북측으로 노폭 약 3~4미터 농로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 378,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 로벨리아는 16세대, 사용승인일은 2017.05.17입니다. 확인 실거래는 5건이며 최근 가격 추세는 -56.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김승철은 2021.11.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 102,200,000원보다 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 66,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -56.8%이므로 현재 최저가 48,706,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 안전마진을 확정하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 16세대, 실거래 5건이라는 거래 표본과 단지 경매 평균 유찰 3.0회를 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 미배당 98,429,509원은 채권자 측 미회수이고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임차인 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격 하락은 가볍지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.05.06 진주축산업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 김승철은 2021.11.08 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 48,706,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 67,000,000원의 72.7%여서 여유가 보입니다. 그러나 시장은 2022년 150,000,000원·160,000,000원 거래에서 2024~2025년 66,000,000원~69,000,000원 거래로 크게 내려왔고, 최근 가격 추세도 -56.8%입니다. 16세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회인 만큼, 이 물건은 권리 안전성은 긍정적이지만 환금성과 추가 가격하락을 함께 감안해야 하는 B등급 후보입니다. 핵심은 감정가 142,000,000원에서 얼마나 할인됐는지가 아니라, 최근 66,000,000원~67,000,000원 수준의 거래가격과 하락 추세 속에서 48,706,000원의 실질취득가가 충분한 안전마진인지 판단하는 데 있습니다.
