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명세서 기재 다음 매각예정 2026.08.06 3회 · 최저 89,670,000원
A 매력지수76 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경503937 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 59.99㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
161,100,000원 1억 6,110만 감정가 183,000,000원
감정가의 88% 2026-07-02 낙찰
최저매각가 128,100,000원 최저가 대비 +25%
낙찰일
07-02 낙찰 완료
대전지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,281만원
최저가의 10% · 12,810,000원
감정가 대비
▼ 12.0% 싸게 매수
감정가 1.83억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 1회 유찰 후에도 실거래 평균 대비 74.8% 수준으로 가격 메리트가 있는 대신 선순위 채권 미배당 구조를 확인해야 합니다.
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법원경매 권리분석 · 아파트

인수 부담은 없지만, 배당 구조를 읽어야 한다 — 세종 신흥주공 1301호

대전지방법원 2025타경503937 · 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 393 202동 13층 1301호
감정가 183,000,000원 · 최저매각가 128,100,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.02 · 임의경매(현대캐피탈)
76점
매력지수 A등급 · 인수 0원·시세 대비 저가이나 복잡한 배당 구조를 확인해야 하는 물건
임차인 인수 위험 없이 최저가가 실거래 평균의 74.8% 수준으로 가격 경쟁력이 있으나 다수 근저당과 가압류로 채권 부족배당 구조가 존재해 확인이 필요한 물건이다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 매수인 인수액 0원인 아파트입니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 74.8%로 가격 메리트가 있습니다. 다만 등기부상 다수 근저당과 가압류가 얽혀 배당 부족이 발생하는 구조이므로 권리 자체보다 배당 흐름과 현황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
183,000,000원
최저가 128,100,000원
실거래 평균
171,291,666원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
74.8%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

대전지방법원 2025타경503937. 세종 조치원읍 신흥리 신흥주공아파트 202동 1301호 아파트입니다. 전용 59.99㎡급으로 1999년 준공된 974세대 단지이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 권리의 핵심은 2021년 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 과거 설정된 국민은행·우리은행·페퍼저축은행 근저당이 존재해 배당에서는 부족이 발생합니다. 이는 채권자 내부 문제이며, 매수인이 추가 부담하는 인수금과는 구분해야 합니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2025타경503937 (임의경매)
소재지세종특별자치시 조치원읍 신흥리 393 202동 13층1301호
물건종류 / 이용상태아파트 · 전용 59.99㎡ · 아파트로 이용 중
소유자전영배
감정가 / 최저가183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구현대캐피탈 주식회사 / 209,400,119원
매각기일2026.07.02

① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음

말소기준권리는 2021.04.22 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 그 이후 2024년 발생한 가압류 4건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없으며, 매수인은 낙찰 후 소유권 취득 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 시세 대비 할인

신흥주공 동일 전용면적 59.99㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 171,291,666원입니다. 현재 최저매각가 128,100,000원은 평균 대비 약 25.2% 낮은 가격입니다.

거래월층거래가
2026.065160,000,000원
2026.0518180,000,000원
2026.0212120,000,000원
2026.0120185,000,000원
2025.1013179,000,000원
평균12건171,291,666원
✅ 가격 관점 최저가 128,100,000원은 최근 실거래 평균 171,291,666원의 74.8%입니다. 권리상 인수금이 없다는 점까지 고려하면 가격 검토가 가능한 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,593,400원
국민은행 근저당 1번26,000,000원26,000,000원
국민은행 근저당 2번26,000,000원26,000,000원
국민은행 근저당 3번10,800,000원10,800,000원
우리은행 근저당91,300,000원62,706,600원
후순위 채권-0원
매각대금 배분 (128,100,000원)
회차별 미배당 규모
유찰이 진행될수록 채권 부족액은 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 조치원중학교 남동측 인근으로 신흥주공, 신흥e편한세상 등 아파트단지와 교육시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 시내버스 승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
  • 단지. 신흥주공 974세대, 1999년 준공 단지로 거래 표본은 확인됩니다.
  • 환금성. 최근 거래가격은 120,000,000원~190,000,000원 범위로 층별 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 선순위 근저당은 매수인에게 인수되지 않지만 배당 부족 구조는 반드시 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 현재 최저가는 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
  • 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
  • 관리비 확인. 아파트 공용관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 없고, 가격과 구조를 본다”

이 물건은 임차인 인수 부담 없이 권리가 정리되는 아파트입니다. 현재 최저가는 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 매력이 있습니다. 다만 등기부상 다수 채권자가 존재하고 배당 부족이 발생하는 사건이므로, 낙찰자가 부담할 금액과 채권자의 배당 문제를 구분해서 판단해야 합니다. 권리는 안전, 가격은 긍정, 배당 구조는 확인.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

세종특별자치시 조치원읍 신흥리 393 202동 13층1301호

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