대전지방법원 2025타경503975. 대전 동구 자양동 진호타운 2층 203호, 전용 27.06㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정수용이며, 2022.04.21. 거래가액 22,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.07.13. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈 근저당권 24,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 2,000,000원, 2022.12.09. 박찬오 근저당권 25,000,000원, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 24,400,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 11,956,000원까지 내려왔지만, 이 가격도 2026.05. 동일 면적 최신 거래 10,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균도 10,000,000원이고, 최근 가격이 과거 거래 대비 -54.5% 하락한 흐름이므로, 전체 거래 평균 16,000,000원만 보고 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503975 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 자양동 109-4 2층203호 · 대전광역시 동구 백룡로37번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.06㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 정수용 (2022.04.21. 거래가액 22,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 24,400,000원 / 11,956,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈 / 9,235,635원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.07.13. 을구 3번 오케이대부캐피탈 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이대부캐피탈 전세권, 박찬오 근저당권과 대전광역시·국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유세미 | 2023.01.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 서영은 | 2024.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 유세미는 2023.01.27., 서영은은 2024.03.26. 전입했고, 두 사람 모두 말소기준권리인 2021.07.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 권리순위상 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 내용은 확인이 필요한 상태입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최신 거래보다 높다
진호타운 전용 27.06㎡의 확인된 거래는 2026.05. 1층 10,000,000원, 2022.04. 2층 22,000,000원입니다. 전체 평균은 16,000,000원이지만, 최신 거래가 10,000,000원으로 크게 낮아졌고 최근 12개월 평균 역시 10,000,000원입니다. 최근 가격과 이전 가격의 추세는 -54.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.06㎡ | 1 | 10,000,000원 |
| 2022.04 | 27.06㎡ | 2 | 22,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.06㎡ | 1건 | 10,000,000원 |
현재 최저가 11,956,000원은 전체 평균 16,000,000원보다는 낮지만, 하락장 보정에 중요한 최신 거래·최근 12개월 평균 10,000,000원과 비교하면 119.6%입니다. 즉 감정가 대비 크게 할인됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 현재 가격은 오히려 확인된 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 615,208원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 24,000,000원 | 11,340,792원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 2,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박찬오 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 11,956,000원 가정에서 집행비용 615,208원을 제외한 11,340,792원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 박찬오 근저당은 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 총 채권 51,000,000원 대비 미배당은 39,659,208원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 진호타운은 18세대, 준공일은 1993.07.26.입니다.
- 입지. 대전동광초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류와 접하고 교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 257.8㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 890,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 16,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 10,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 것이 중요합니다.
- 현재 최저가 점검. 2회 유찰로 11,956,000원까지 내려왔지만 최근 시세 대비 119.6%입니다. ‘유찰됐으니 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -54.5%로 나타나므로 추가 가격 하락 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 유세미·서영은 모두 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 내용은 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위를 보다 정확히 볼 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로 실제 점유·수리 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2021.07.13. 오케이대부캐피탈 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 반대입니다. 감정가 24,400,000원에서 2회 유찰돼 11,956,000원이 됐어도, 최신 동일면적 거래와 최근 12개월 평균은 10,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 119.6%이고 가격 추세는 -54.5%입니다. 여기에 18세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 권리는 통과, 가격은 경계. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 최신 거래가와 실제 환금성을 우선해 판단해야 합니다.
