창원지방법원 2025타경31065. 진주시 미천면 안간리 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 3~5는 축사(돈사), 기호 6은 단독주택(관리사 등)으로 이용 중이며, 등기 건물은 안간리 184, 185, 186 제1동으로 표시됩니다. 현재 최저매각가격은 454,143,000원으로 감정가 648,775,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2017.03.27 설정된 합천새남부농업협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 같은 날 이후 설정된 박성광·이종옥·이종록 근저당과 2025년의 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 말소기준 근저당은 2025.12.12 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31065 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 미천면 안간리 183 |
| 등기 건물 | 경상남도 진주시 미천면 안간리 184, 185, 186 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 3~5 축사(돈사) · 기호 6 단독주택(관리사 등) |
| 소유자 | 전승찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 648,775,000원 / 454,143,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천새남부농업협동조합 / 331,950,618원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2017.03.27 합천새남부농업협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 이후의 박성광 근저당 150,000,000원, 이종옥 근저당 220,000,000원, 이종록 근저당 200,000,000원과 2025년 가압류 4건은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재훈 | 2018.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 최재훈의 전입일은 2018.04.05로, 말소기준권리 설정일인 2017.03.27보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,941,430원 |
| 1. 근저당 · 합천새남부농업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박성광 | 150,000,000원 | 75,201,570원 |
| 3. 근저당 · 이종옥 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이종록 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합천새남부농업협동조합 | 10,603,488원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용) | 42,017,552원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용) | 42,085,079원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 7,426,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,044,132,897원 중 예상 배당액은 447,201,570원, 미배당은 596,931,327원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준 추정이 포함되어 있어 신청채권자의 실제 청구금액 331,950,618원과 차이가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외물건 — 포함과 제외를 구분해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물 및 정해진 제시외 대상이 함께 매각됩니다.
- 매각 포함. 제시외건물 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’ 및 제시외수목 68여주 감정서상 ‘o’가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 팽나무 4주, 소나무 4주, 토종다래나무 1주 감정서상 ‘ㅁ~ㅅ’은 매각에서 제외됩니다.
- 최저가 반영. 목록 1, 2, 7의 최저매각가격은 매각 제외 수목을 감안한 금액입니다.
- 축사 설비. 목록 3~5는 현황 축사이며 건물에 설치된 싸이로시설(사료 저장탱크)을 포함하여 평가했습니다.
- 공부와 현황. 목록 3~5는 공부상 철골트러스위 천막지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미천초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지·임야·산간농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 보전관리지역, 지목 전, 토지이용상황 전이며 면적은 1,583㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역이 포함되며, 일부 토지에는 모든 축종 제한 또는 젖소·닭·오리·메추리·돼지·개 제한이 표시되어 있습니다.
- 준보전산지. 토지이용 자료에는 준보전산지와 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 11,600원/㎡입니다.
- 환금성. 축사·관리사·농지 성격의 토지와 규제가 결합된 물건이어서 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 가능성을 전제로 검토해야 합니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 입찰 전 최우선 확인
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 454,143,000원 | 447,201,570원 | 596,931,327원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 317,900,100원 | 312,649,499원 | 731,483,398원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 222,530,070원 | 218,614,649원 | 825,518,248원 | 0원 |
가격이 낮아져도 후순위 채권의 미배당이 커질 뿐 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리관계만 보면 유찰에 따라 인수 위험이 증가하지 않습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 454,143,000원이 시장가치 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 목록 1, 8~11의 증명 요건과 2026.02.13자 사실조회 회신 내용을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 축사 이용 가능성. 보전관리지역·가축사육제한구역의 제한 내용이 현재 축사 운영 및 향후 용도에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 제시외물건 경계. 매각 포함 건물·수목과 매각 제외 수목을 현장에서 구분하고 소유·철거·사용 문제를 점검해야 합니다.
- 싸이로시설 확인. 목록 3~5 축사에 설치된 사료 저장탱크가 평가에 포함되어 있으므로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 최재훈은 대항력은 없지만 과거 소유자·채무자와 동일인으로 나타나므로 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 축사·토지의 현황가치와 규제·수익성을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.03.27 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 소멸하며 조사 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 축사·관리사·토지의 일괄매각이고, 가축사육제한구역이 포함되어 있으며 일부 목록은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 454,143,000원의 시장 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 권리분석은 통과, 이용·인허가·농취증·가격검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
