판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수68
유찰 3회
부동산임의경매
2025타경31075 · 진주지원 · 오피스텔
철근콘크리트조 67.8416㎡
낙찰가
유찰 3회 후 낙찰
43,100,000원
4,310만
감정가 125,000,000원
최저매각가 42,875,000원
최저가 대비 +0%
낙찰일
07-20
낙찰 완료
진주지원
3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
428만원
최저가의 10% · 4,287,500원
실거래 대비
▼ 33.7%
싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균
6,500만원
· 낙찰가 기준
최근 결과
3
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용
감정가 대비 65% 할인
유찰 3회 (가격 충분히 내려옴)
경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리 인수 위험은 낮고 3회 유찰로 가격 메리트가 생겼으나 환금성 점검이 필요한 오피스텔
-
가격
최저가 42,875,000원은 최근 거래 65,000,000원의 약 66% 수준
-
자금
입찰보증금은 최저가 기준 약 4,287,500원
-
리스크
인수 0원이나 소형 오피스텔 거래량과 당해세 여부 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)
유찰 3회로 가격은 낮아졌지만, 환금성은 신중히 봐야 한다 — 사천 미라벨오피스텔 902호
창원지방법원 2025타경31075 · 경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층 902호
감정가 125,000,000원 · 최저매각가 42,875,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
68점
매력지수 B등급 · 인수 0원·권리 안전성은 높지만 소형 오피스텔 환금성 확인 필요
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이며 최저가는 최근 거래보다 낮지만 거래량 제한과 세금 리스크를 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 소형 오피스텔 특성상 환금성을 확인해야 하며, 최근 거래가는 65,000,000원으로 최저가 42,875,000원은 최근 거래 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
창원지방법원 2025타경31075. 사천시 곤양면 미라벨오피스텔 902호입니다. 말소기준권리는 2017년 설정된 신원농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31075 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층902호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
|---|
| 소유자 | 장희숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 |
|---|
| 신청채권 / 청구액 | 남거창농업협동조합(합병전: 신원농업협동조합) / 79,605,166원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.20 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 낮음
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|
| 차익순 | 2023.01.25 | 미상 | 대항력 없음 인수 없음 |
⚠️ 임차인 확인전입일이 말소기준권리(2017.06.21) 이후라 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금은 확인되지 않았으나 매수인 인수 대상으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 신원농업협동조합 근저당 | 93,000,000원 | 41,703,250원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 21,886,694원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가격 비교
최저가는 최근 거래 65,000,000원 대비 66% 수준입니다.
✅ 권리 관점말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점미라벨은 19세대 규모이며 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래는 65,000,000원 1건으로 환금성 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 곤양초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하며 교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모로 거래량이 제한적이어서 매도 기간을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 최저가는 최근 거래 65,000,000원보다 낮아 가격상 여지가 있습니다.
- 권리. 말소기준권리와 후순위 권리 관계를 재확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 점유. 점유 관계와 실제 명도 가능성을 현장 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트와 환금성의 균형”
이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 현재 최저가는 최근 거래 대비 할인된 수준입니다. 다만 소규모 오피스텔은 아파트보다 거래층이 제한될 수 있어 단순히 낮은 가격만 보고 접근하기보다 실제 수요와 매도 가능성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층902호
2025-08-27 14:37
- 본건 전입신고된 차익순은 임대차조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 임대차조사를 위한 안내를 하였으나 조사에 응하지 않아 임차인으로 기재함.
기일 타임라인
결과 대기
4차 매각기일
2026-07-20
10:00
제101호 법정
최저매각가
4,287만원
▼ 66% 감정가 1억 2,500만
입찰 보증금
428만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-27
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
4회차 추이
· ▼ 66%
1억 2,500만→4,287만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 3,001만원
회차 전체 보기 (4회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-03-16 |
유찰 |
1억 2,500만원 |
| 2 |
2026-04-27 |
유찰 |
8,750만원 |
| 3 |
2026-06-08 |
유찰 |
6,125만원 |
| 4 |
2026-07-20 |
대기 |
4,287만원 |
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
미라벨오피스텔
9층902호
·
철근콘크리트구조
서삼로 37 (미라벨오피스텔)
전유
· 단독 소유 부분
주용도
업무시설
· 업무시설
건물 스펙건축HUB
연식
9년차 · 준공 2017년 1월
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 3가지 평형
전용률 가정 77%
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
2,265.0㎡
≈
685.2평
소유
개인
소재
경상남도 사천시 곤양면 송전리 · 261
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 7,055만원
163,600원/㎡ × 2,265.0㎡
▼
감정가 34%
▲
+421.0%
· 연평균 +32.4%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
역사문화환경보존지역
입찰 위험 (3)
제2종일반주거지역
저촉
준주거지역
저촉
역사문화환경보존지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 사천시 곤양면 송전리 261 미라벨오피스텔 9층902호
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