배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.122회 · 최저 65,218,000원
C매력지수45유찰 4회
부동산임의경매
2025타경31083 · 진주지원 · 토지
1213㎡
최저매각가
5차 · 유찰 4회
가격 메리트
93,169,000원
9,316만
감정가 388,040,000원
감정가의 25%▼ 75% 할인
다음 매각기일
08-31
진주지원 10:00
입찰 보증금
931만원
최저가의 10% · 9,316,900원
감정가 대비
▼ 76.0%싸게 매수
감정가
3.88억원
최근 결과
4회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만 축사·토지 일괄매각으로 활용성과 환금성 검토가 핵심입니다.
매력지수 C등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 축사·토지의 저환금성과 다수 미배당 권리 구조를 확인해야 하는 물건
인수권리는 없으나 농촌 축사 용도와 위반건축물, 저환금성 요소가 있고 최근 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트만으로 높은 평가가 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 주거용 부동산이 아니라 축사·토지 일괄매각입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 일부 건물 멸실·위반건축물 표기·농촌 입지라는 현실적인 활용성 검토가 먼저입니다.
감정가 / 최저가
388,040,000원 / 93,169,000원
4회 유찰
실질취득
93,169,000원
인수액 0원
미배당 채권
913,040,939원
배당 후 잔존
핵심지표
축사 + 토지
활용성 확인 필요
창원지방법원 2025타경31083. 진주시 일반성면 운천리 296 및 306-2 일대 토지와 축사 관련 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2019년 5월 21일 설정된 합천새남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 3.88억에서 최저가 9,316만원까지 하락해 큰 폭의 조정이 발생했습니다. 그러나 일반 아파트처럼 시세 차익을 계산하기보다는 축사 운영 가능 여부, 건물 상태, 토지 활용성을 중심으로 접근해야 하는 물건입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경31083 (임의경매)
소재지
경상남도 진주시 일반성면 운천리 296
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 축사 및 관리사 용도
소유자
전승찬
감정가 / 최저가
388,040,000원 / 93,169,000원
신청채권자 / 청구
합천새남부농업협동조합 / 199,430,523원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리인 2019.05.21 근저당권 이후의 가압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 합천새남부농업협동조합 근저당권 일부만 변제되고 후순위 채권들은 대부분 미배당됩니다. 다만 미배당이 발생한다고 해서 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 현황 분석 — 가격보다 활용성
토지
목장용지 1,213㎡ · 계획관리지역 · 가축사육제한구역 포함
입지
진주시 일반성면 운천리 농촌 지역, 임야·농경지·농업용건물 형성
건물 상태
축사 일부는 지붕 철거 상태이며 일부 건물은 멸실되어 평가 제외
주의사항
일반건축물대장상 위반건축물 표기
⚠️ 축사 물건의 핵심 리스크 감정평가상 기호 3-1 등 일부 축사는 지붕이 철거된 상태를 반영해 평가되었습니다. 또한 일부 건물은 멸실되어 평가 제외되었고, 위반건축물 표기가 있어 낙찰 후 활용 계획과 정비 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,169,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,077,042원
을구 16번 근저당권 · 합천새남부농업협동조합
252,000,000원
91,091,958원
을구 17번 근저당권 · 박용수
260,000,000원
0원
을구 18번 근저당권 · 이종록
390,000,000원
0원
후순위 가압류
107,853,897원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 축사·토지 특성상 용도 적합성 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 승계하는 인수권리는 없습니다.
⛔ 투자 관점 낮은 최저가만으로 판단하기 어렵습니다. 농촌 축사 물건은 운영 목적, 시설 복구비, 인허가 및 환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
건물 상태 확인. 축사 일부 멸실 및 지붕 철거 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다.
위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 표기가 있어 정비 가능성을 확인해야 합니다.
토지 활용 확인. 계획관리지역이지만 가축사육제한구역 포함 여부와 운영 목적을 검토해야 합니다.
환금성 검토. 농촌 지역 기타 + 토지 물건으로 매수층이 제한될 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 쓸 수 있는지가 먼저”
이 물건은 4회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 그러나 주거용 경매처럼 단순 비교할 대상이 아니며, 축사·토지의 실제 활용 가능성이 낙찰 후 가치를 결정합니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 시설 상태와 농촌 입지라는 두 가지 현실적인 변수 때문에 현장 검토 없는 입찰은 위험합니다.
