창원지방법원 2025타경31083. 진주시 일반성면 운천리의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 기호 3·3-1·3-4는 축사, 기호 3-6은 관리사로 이용되었던 것으로 추측되고, 토지는 지목이 목장용지입니다. 현재 최저매각가는 93,169,000원으로 감정가 388,040,000원의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다.
권리 구조에서는 2019.05.21. 설정된 합천새남부농업협동조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 박용수의 260,000,000원 근저당, 이종록·이재엽 관련 390,000,000원 근저당과 여러 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 확인할 항목이 많습니다. 1993년 사용승인을 받은 축사·관리사로 공부 기준 약 32년 경과했고, 일부 축사는 지붕이 철거되어 철파이프 구조만 남아 있습니다. 감정평가서상 일부 건물은 이미 멸실되어 평가에서 제외됐고, 일반건축물대장에는 ‘위반건축물’로 표기되어 있습니다. 토지 역시 계획관리지역이지만 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31083 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 운천리 296 · 운천리 306-2, 296 · 경상남도 진주시 일반성면 떡보길20번길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 및 관리사 · 목장용지 |
| 소유자 | 전승찬 (2019.05.21. 소유권이전) |
| 토지 | 1,213.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 36,900원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 388,040,000원 / 93,169,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 199,430,523원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘말소기준 이후 채권 과다’ 구조
임차인 없음. 현재 자료상 임차보증금 인수 문제는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 합천새남부농업협동조합 근저당 뒤로 박용수 근저당, 이종록·이재엽 관련 근저당, 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 2019.05.21. 근저당권은 2025.12.12. 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다.
② 물건 상태 — 4회 유찰의 숫자보다 중요한 부분
감정평가상 기호 3·3-1·3-4는 축사, 기호 3-6은 관리사로 이용되었던 것으로 추측됩니다. 축사와 관리사는 1993년 사용승인으로 공부 기준 약 32년 경과했습니다. 축사 건물은 경량철골조 함석지붕 단층이며 벽체 일부가 없고 바닥은 콘크리트 노출 상태로, 현상은 대체로 보통 이하로 평가됐습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기호 3·3-1·3-4 | 축사로 이용 |
| 기호 3-6 | 관리사로 이용되었던 것으로 추측 |
| 기호 3-1 | 지붕 철거, 철파이프 구조만 현존하여 그 상황을 참작해 평가 |
| 기호 3-2·3-3·3-5 | 멸실되어 평가 제외 |
| 관리사 설비 | 유류보일러 난방설비 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표기 |
| 매각 방식 | 일괄 매각 |
| 싸이로·급이기·급수탱크 | 건물에 포함하여 평가 |
특히 일부 건물이 멸실돼 평가에서 빠졌고, 기호 3-1은 지붕이 철거된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 현존 건물의 사용가치나 재활용 가능성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 토지·이용 제한 — 목장용지지만 가축사육은 제한
| 지목 | 목장용지 |
|---|---|
| 토지면적 | 1,213.0㎡ |
| 토지이용상황 | 전축사 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 가축사육 | 가축사육제한구역 포함 · 모든 축종 제한 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 공시지가 | 36,900원/㎡ |
감정요항표에는 토지 기호 1·2가 계획관리지역이면서 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속한다고 기재되어 있습니다. 기존 이용이 축사라는 사실과 현재 토지이용 제한은 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,077,042원 |
| 2. 근저당 · 합천새남부농업협동조합 | 252,000,000원 | 91,091,958원 |
| 3. 근저당 · 박용수 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이종록 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합천새남부농업협동조합 | 10,603,488원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 42,017,552원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 42,085,079원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 7,426,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,169,000원 가정 시 집행비용 2,077,042원을 제외한 91,091,958원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 채권 총 미배당액은 913,040,939원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 93,169,000원 | 91,091,958원 | 913,040,939원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,218,299원 | 63,644,370원 | 940,488,527원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,652,809원 | 44,431,058원 | 959,701,839원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 내려갈수록 선순위 채권조차 회수하지 못하는 금액이 커집니다. 신청채권 199,430,523원 역시 현재 회차부터 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 일반성면 운천리, 진주외국어고등학교에서 남서측 직선거리 약 750미터 지점. 부근은 임야·농경지·농업용건물 등 농촌 농경지대입니다.
- 생활권. 북동측 약 400~500미터 지점에 면사무소·학교 등 중심지가 있고 주위 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 관내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 축사·관리사 모두 공부 기준 약 32년 경과했고 현상은 대체로 보통 이하로 평가됐습니다.
- 이용 제한. 계획관리지역이지만 가축사육제한구역에 포함되어 모든 축종이 제한됩니다.
- 환금성. 주택이 아닌 목장용지·축사 중심 물건이고 4회 유찰된 상태이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현존 건물 직접 확인. 기호 3-1은 지붕이 철거되어 철파이프 구조만 남아 있고, 기호 3-2·3-3·3-5는 멸실되어 평가에서 제외됐습니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 ‘위반건축물’ 표기가 있으므로 현황과 대장 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 가축사육 제한 확인. 기존 축사 이용 이력과 별개로 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 모든 축종이 제한됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄 매각되고 싸이로·내부 급이기·급수탱크 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.05.21. 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.12.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 시세 임의 추정 금지. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하기 어렵습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당 이후의 근저당과 가압류가 이어지고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 물건 자체에 있습니다.
감정가 388,040,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 93,169,000원까지 내려왔지만, 일부 건물은 멸실되고 한 축사는 지붕이 철거됐으며, 건축물대장에는 위반건축물 표기가 있습니다. 여기에 목장용지·축사 물건인데도 가축사육제한구역에 포함되어 모든 축종이 제한됩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 ‘감정가의 24%니까 싸다’는 결론은 근거가 부족합니다. 권리는 인수 0원으로 단순하지만, 용도·현황·규제·건물 존치 상태를 직접 확인해야 하는 저환금성 특수물건으로 보는 것이 맞습니다.
