부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려온 물건입니다. 임차인 인수 위험은 없고 권리는 정리되는 구조지만, 1994년 준공 72세대 지방 소형 아파트라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다.

감정가

70,000,000원

최초 감정

최저가

24,010,000원

3회 유찰 후

실거래 평균

56,000,000원

최근 5건

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 2025타경31089. 경상남도 사천시 정동면 고읍리 유정2차아파트 1동 401호 아파트입니다. 감정가는 7,000만원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,401만원까지 하락했습니다. 등기상 핵심은 2010년 대한생명보험주식회사 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31089
소재지	경상남도 사천시 정동면 고읍리 466-5 유정2차아파트 1동 4층401호
물건종류	아파트 · 전용 84.93㎡
소유자	이유규
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권 / 청구액	농업협동조합자산관리회사 관련 경매 · 272,490,166원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조

말소기준권리는 2010.06.18 설정된 을구 2번 대한생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 없으며 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인

거래월	전용	층	거래가
2025.06	84.93㎡	4	64,000,000원
2025.03	84.93㎡	5	50,000,000원
2024.08	84.93㎡	5	70,000,000원
2023.09	84.93㎡	6	49,000,000원
2021.07	84.93㎡	6	47,000,000원

최근 12개월 평균 거래가는 61,333,333원, 최근 거래는 64,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 39.1% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

⚠️ 환금성 확인 유정맨션2차는 72세대, 1994년 준공 단지입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만 거래량이 많은 대단지는 아니므로 매수 전 재매각 가능성과 수요층 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	832,180원
대한생명보험주식회사 근저당	46,800,000원	23,177,820원
씨앤에이치리스주식회사 근저당	40,000,000원	0원
후순위 가압류 등	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 할인된 가격대입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.

⛔ 확인할 부분 저렴한 가격이 장점이지만, 72세대 구축 아파트라는 점에서 장기 보유 및 환금성 판단이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 동성초등학교 북서측 인근으로 아파트·주택·근린상가가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물, 1994.05.14 사용승인입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 비행안전제5구역 등 제한사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 크게 낮아졌지만, 실제 낙찰 후 보유 전략을 함께 검토해야 합니다.
권리. 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
환금성. 72세대 구축 단지로 매도 시 수요층 확인이 필요합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 가격, 남은 것은 환금성”

이 물건은 3회 유찰을 통해 감정가 대비 34% 수준까지 내려왔고, 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 지방 소규모 구축 아파트라는 특성상 가격 할인만 보고 접근하기보다 실제 거래 가능성과 보유 목적을 함께 판단해야 합니다. 권리는 안정적이고 가격은 매력적이지만, 환금성이 마지막 검토 포인트입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-16	유찰	7,000만원
2	2026-04-27	유찰	4,900만원
3	2026-06-08	유찰	3,430만원
4	2026-07-20	대기	2,401만원

부동산강제경매

3회 유찰 후 34% 가격대 — 사천 유정2차아파트 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격, 남은 것은 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고