📉 4회 유찰 💰 509,719,000원 ⚠️ 인수 12,000,000원 이상 🔑 기준 2021.07.14
창원지방법원 2025타경31099. 진주시 장대동 136-1의 토지와 근린시설 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층으로, 1층부터 3층까지 근린생활시설, 옥탑은 옥탑으로 이용 중입니다. 토지는 476.3㎡의 일반상업지역 대지이며, 현재 최저매각가는 감정가 2,122,943,780원에서 4회 유찰된 509,719,000원입니다.
표면적으로는 상당히 큰 가격 하락처럼 보이지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2021.07.14 부산경남우유협동조합의 근저당권 1,408,800,000원입니다. 이후 진주시 압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 서부산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞서 점유·전입한 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31099 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 장대동 136-1 · 경상남도 진주시 장대로 29 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 · 476.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 · 1층~3층 근린생활시설 · 옥탑 |
| 사용승인일 | 1978.09.28 |
| 소유자 | 박한나 2분의 1 · 심동욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,122,943,780원 / 509,719,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산경남우유협동조합 / 1,186,861,590원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
2021.07.14 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 진주시 압류, 중소기업은행 51,408,983원 가압류, 2025타경31099 경매개시결정, 서부산농업협동조합 60,897,758원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 임차인의 대항력은 별개입니다. 김향자·이명옥·ZHANG ZHENQIN은 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 특히 ZHANG ZHENQIN은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전에 금액 확인이 반드시 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 인수액이 확정되지 않았다
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김향자 · 1층 중앙식당 | 2019.02.19 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 인수 |
| 이명옥 · 진주보청기센터 대한복지용구 | 2014.02.17 | 7,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 7,000,000원 인수 |
| ZHANG ZHENQIN · 2층 201호 | 2018.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 티지투 · 주식회사티지투 진주점 | 2023.08.16 | 30,000,000원 | 2,070,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 소멸 |
| CUI JUNXIAN | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 소멸 |
| CUI YINUO | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 소멸 |
| CUI ZHIQIANG | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 소멸 |
| MA XIAOMIN | 2025.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 소멸 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 티지투 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 509,719,000원으로 감정가 2,122,943,780원의 24% 수준까지 내려와 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판정할 근거는 없습니다. 더구나 알려진 12,000,000원 외에 대항력 임차인의 보증금 미상분이 존재하므로 실질취득액도 고정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,497,190원 |
| 인수 · 김향자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이명옥 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 부산경남우유협동조합 | 1,408,800,000원 | 502,221,810원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 51,408,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서부산농업협동조합 | 60,897,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,521,106,741원 중 502,221,810원이 배당되고 1,018,884,931원이 미배당으로 남습니다. 김향자·이명옥의 보증금 12,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. ZHANG ZHENQIN 등 보증금 미상분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시외버스터미널 북서측 인근으로, 주변은 상업용·주상용건물·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 476.3㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형·광대소각입니다. 공시지가는 2,395,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 대로3류와 중로1류에 접하며 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 1978.09.28 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물입니다. 1층~3층은 근린생활시설, 옥탑은 옥탑으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ZHANG ZHENQIN 보증금 확인. 2018.04.04 전입으로 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 인수액 산정의 최우선 확인사항입니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’와 ‘티지투’ 점유 신고는 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 명세서와 현장점유를 대조해야 합니다.
- 알려진 인수액 반영. 김향자 5,000,000원과 이명옥 7,000,000원, 합계 12,000,000원은 낙찰가와 별도로 실질취득비용에 포함해 계산해야 합니다.
- 상가 점유·명도. 다수 점유자가 확인되는 근린시설이므로 각 층·점포의 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황면적 확인. 1층은 공부상 257.85㎡, 현황 232.53㎡이며 현황 기준으로 평가됐습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 상권·임대수익·토지가치의 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액 확정이 먼저”
감정가 2,122,943,780원이 509,719,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 김향자·이명옥의 보증금 12,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되고 있으며, ZHANG ZHENQIN은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 여기에 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유 신고까지 존재합니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 최소한 최저가 509,719,000원 + 인수 12,000,000원 이상이고, 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 단정하는 것도 금물입니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리비용은 아직 닫히지 않았다. 이 사건은 미상 인수액을 먼저 확정한 뒤에야 응찰 여부와 상한가를 계산할 수 있습니다.
