대전지방법원 2025타경504048. 금산읍 상리 36-20의 토지와 1·2층 여관을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 여관으로 이용됐으나 현재는 영업중단 상태로 장기간 방치돼 유지관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다. 감정가는 202,671,280원이고 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 99,308,000원까지 내려왔습니다.

권리의 뼈대는 단순합니다. 김정애가 2013.08.27 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 이전받았고, 2015.10.02 금산농업협동조합이 채권최고액 117,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 삼성카드 주식회사·충남신용보증재단·금산중앙 신용협동조합의 가압류와 금산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김정애가 1978.03.02 전입한 것으로 기재돼 있으나, 같은 김정애가 등기부상 현재 소유자이자 근저당 채무자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 점유관계가 해소되기 전까지 ‘인수 0원 확정’으로 보는 것도 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

현재 권리관계에서 핵심 기준점은 2015.10.02 설정된 금산농업협동조합 근저당 117,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 삼성카드 주식회사 5,464,282원, 충남신용보증재단 76,180,000원, 금산중앙 신용협동조합 10,089,074원의 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.12.12의 임의경매개시결정 역시 같은 소멸 구조입니다.

② 점유관계 — ‘소유자와 동일인’이 핵심

전입일만 보면 2015.10.02 말소기준보다 훨씬 앞서지만, 전입자로 조사된 김정애와 현재 소유자 김정애가 동일합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 ‘대항력 있는 임차인’ 또는 ‘매수인이 보증금을 승계한다’고 확정할 수 없습니다. 반대로 단순히 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 아무 확인 없이 인수위험이 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 가격 흐름 — 감정가의 49%, 그러나 ‘싸다’ 판단은 보류

감정가 202,671,280원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,308,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 69,515,600원, 4회 유찰 시 48,660,920원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 물건은 1·2층 여관이고 현재 영업이 중단된 채 장기간 방치돼 유지관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 거래가격 비교 없이 99,308,000원이 주변 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 숫자로 확인되는 것은 ‘감정가의 49%까지 유찰됐다’는 사실입니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,308,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 208,733,356원, 예상 배당액은 97,120,456원, 미배당액은 111,612,900원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김정애의 보증금이 미상인 점유관계는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 1층과 2층 모두 여관으로 이용됐으며 현재 영업중단 상태로 장기간 방치돼 유지관리상태가 불량합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1996.12.28입니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함됩니다. 1층은 증축으로 건축물대장상 면적이 108.64㎡이며 건축물대장 기준으로 평가됐습니다.
• 입지. 금산시외고속버스터미널 북측 인근에 위치하고, 숙박시설·위락시설·시외고속버스터미널·근린생활시설 등이 있는 일반상업지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 승강장과 시외고속버스터미널이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 147.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 250,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.
• 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김정애의 점유 성격 확인. 전입일 1978.03.02, 보증금·확정일자 미상이며 현재 소유자 김정애와 동일인입니다. 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 인수 0원 확정 전 점검. 배당 산정상 매수인 인수는 0원이지만, 보증금 미상 점유관계가 있으므로 이를 그대로 확정 인수액으로 받아들이지 않는 것이 안전합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 1층 증축으로 건축물대장상 면적이 108.64㎡입니다.
• 건물 상태 확인. 1·2층 여관이 영업중단 상태로 장기간 방치돼 유지관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다.
• 가격 판단 분리. 99,308,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 말소기준 확인. 2015.10.02 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유관계가 먼저”

이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 202,671,280원에서 두 차례 유찰돼 99,308,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 등기부 역시 2015년 금산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류들이 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다.

하지만 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 1·2층 여관은 영업이 중단된 채 장기간 방치돼 유지관리상태가 불량하고, 현황조사상 1978.03.02 전입한 김정애는 등기상 소유자 김정애와 동일합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계 여부 확인 필요 상태입니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 49%니까 싸다’가 아니라, 점유관계와 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.