창원지방법원 2025타경31109. 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 109동 601호 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사선우컨설팅이고, 2021.08.17. 거래가 64,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 전가현의 근저당권 15,000,000원입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 임차권이니 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 권성재의 임대차계약일은 2022.09.14., 점유개시일은 2022.10.18., 주민등록일은 2022.10.20.으로 말소기준권리인 2024.05.20. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 존재하고, 확정일자 2022.09.14. 및 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31109 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 109동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.3634㎡ · 철근콘크리트조 15층건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사선우컨설팅 · 2021.08.17. 소유권이전 · 거래가 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,156,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.05.20. 전가현 근저당권입니다. 권성재의 주민등록일 2022.10.20.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2024.10.21. 임차권등기가 이루어졌고 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 경매의 강제경매개시결정은 2025.08.01. 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권성재 | 건물의전부 | 60,000,000원 | 2022.10.20 / 2022.09.14 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
배당요구일은 2024.10.21.입니다. 현재 매각가 69,000,000원 가정에서는 집행비용 1,642,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 60,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 미배당 보증금도 없습니다. 더 낮은 회차에서는 미배당 보증금 계산이 발생하지만, 해당 임차인에 대한 2026.8.7.자 확약으로 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
동강아뜨리에 동일면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 61,541,666원입니다. 현재 최저가 69,000,000원은 이 평균의 112.1%로, 최근 평균 기준으로는 가격 메리트가 없습니다. 반면 최신 거래인 2026.09 거래가는 76,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 최신 한 건만 보면 낮지만, 12건 평균을 기준으로는 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.33㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2026.08 | 59.36㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.08 | 59.36㎡ | 2 | 53,500,000원 |
| 2026.07 | 59.33㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2026.06 | 59.33㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.33㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2026.04 | 59.36㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2026.04 | 59.36㎡ | 9 | 57,000,000원 |
| 2026.04 | 59.33㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.33㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.36㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.33㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 61,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 임차인 권성재 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 전가현 | 15,000,000원 | 7,358,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,156,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 69,000,000원 가정에서 임차인 보증금 60,000,000원은 전액 배당됩니다. 전가현 근저당은 7,358,000원 배당되고, 주택도시보증공사는 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 현재 회차 0원이며, 더 낮은 회차에서 계산상 미배당 보증금이 생겨도 2026.8.7.자 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 인수 계산 — 계산상 금액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 55,200,000원 | 6,193,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,160,000원 | 17,034,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 죽천리 소재 죽천마을회관 남동측 인근. 주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 북서측으로 왕복 2차선 진출입로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역이 포함됩니다.
- 단지. 동강아뜨리에 954세대, 사용승인 기준 2005.05.18. 단지입니다.
- 토지. 공시지가 227,200원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 6층 601호로 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.8.7.자 확약서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 권성재의 주민등록일 2022.10.20.은 말소기준권리 2024.05.20.보다 빠릅니다. 인수 0 판단은 대항력이 없어서가 아니라 확약 때문입니다.
- 현재 가격. 69,000,000원은 최근 12개월 평균 61,541,666원의 112.1%입니다. 평균 기준 가격 가점은 어렵습니다.
- 최신 거래. 2026.09 최신 거래 76,000,000원은 현재 최저가보다 높으므로 최근 개별 거래와 평균을 함께 봐야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되지만 전가현 근저당과 주택도시보증공사 채권에는 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 평균 이상”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 존재한다는 사실과, 그 위험이 2026.8.7.자 확약으로 실질적으로 해소됐다는 사실을 동시에 보는 것입니다. 권성재의 보증금은 60,000,000원이고 전입은 2022.10.20.으로 말소기준권리보다 빠르지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별도입니다. 현재 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 61,541,666원의 112.1%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 76,000,000원보다는 낮지만 12건의 실거래 범위가 51,000,000원부터 76,000,000원까지 넓어, 한 건의 최신 거래만으로 현재가를 싸다고 단정하기 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 평균 대비 보수적으로 볼 구간입니다.
