대전지방법원 2025타경504060. 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2의 토지와 제1동 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물의 공부상 용도는 사무실이고, 감정평가 기준시점 현재 내부 공사 중으로 파악됐습니다. 토지는 2,012.0㎡, 지목은 대, 보전관리지역이며 완경사·사다리형 토지입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 수목과 조경석도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2017.03.10 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 임재실·이계향의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 시장에서 쉽게 되팔 수 있다는 사실은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504060 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2 · 세종특별자치시 연기면 수산길 49-37 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 공부상 사무실 · 내부 공사 중 |
| 토지 | 2,012.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 · 사용승인일 2014.03.28 |
| 소유자 | 권영복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,452,764,400원 / 711,854,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 883,970,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목, 조경석 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2017.03.10 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 396,000,000원이며 2020.03.31에는 624,000,000원, 2024.01.17에는 1,008,000,000원으로 변경 등기가 있습니다. 이후 2025.01.06 세종강남농업협동조합 가압류, 2025.02.19 임재실 근저당, 2025.08.07 이계향 근저당 및 2025.12.17 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 711,854,000원으로 감정가 1,452,764,400원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하는 것은 어렵습니다.
특히 감정평가상 건물은 공부상 사무실이고 기준시점 현재 내부 공사 중입니다. 주위는 농경지·임야·전원주택 등이 형성된 순수 농촌지대로 평가됐으며, 제반 교통상황은 보통인 편으로 기재돼 있습니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 검증하기 쉬운 유형이 아니므로, 할인율보다 개별 토지·건물의 실제 활용성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,518,540원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 세종강남농업협동조합(변경전 | 181,575,163원 | 181,575,163원 |
| 3. 근저당 · 임재실 | 280,000,000원 | 124,760,297원 |
| 4. 근저당 · 이계향 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 총 채권액 1,407,575,163원 중 702,335,460원이 배당되고, 미배당은 705,239,703원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 9,518,540원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수산리마을회관 북서측 인근. 농경지, 임야 및 전원주택 등으로 형성된 순수 농촌지대로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 다소 근거리에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 공부상 용도는 사무실이며 기준시점 현재 내부 공사 중입니다. 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 건물로 사용승인일은 2014.03.28입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2,012.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 248,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 관한 제한이 기재돼 있으며 준보전산지·계획관리지역도 접함으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 공부상 사무실이고 내부 공사 중이므로 현재 공사 진행 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 수목·조경석이 함께 매각되는 조건을 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 이용 제한이 실제 개발·사용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 시나리오. 현재 711,854,000원, 3회 유찰 시 498,297,799원, 4회 유찰 시 348,808,459원으로 가격 변화가 큽니다. 각 가격에서 실제 활용가치가 충분한지 별도로 계산해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액이 396,000,000원에서 624,000,000원, 다시 1,008,000,000원으로 변경된 이력을 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 승계 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 1,452,764,400원에서 2회 유찰돼 최저가가 711,854,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 건물은 공부상 사무실이며 내부 공사 중이고, 2,012.0㎡ 토지는 농촌지대의 보전관리지역에 위치합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 활용성·환금성·적정가격 검증이 승부처입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·용도 검증 후 판단입니다.
