대전지방법원 2025타경504060. 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2 소재 물건으로, 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물의 공부상 용도는 사무실입니다. 기준시점 현재 건물 내부는 공사 중인 것으로 파악됐습니다. 토지는 2,012㎡의 대지이고, 건물은 2014.03.28. 사용승인된 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 건입니다.
권리의 기준점은 2017.03.10. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 세종강남농업협동조합 가압류, 임재실·이계향 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 말소기준 근저당은 이후 채권최고액 변경등기가 이어졌으므로, 입찰 전 등기부 원본에서 최종 권리내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504060 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2 · 세종특별자치시 연기면 수산길 49-37 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 공부상 사무실 · 내부 공사 중 |
| 토지 | 대 · 2,012㎡ · 보전관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 · 사용승인 2014.03.28 |
| 소유자 | 권영복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,452,764,400원 / 498,297,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 883,970,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목·조경석 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 예상배당상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 2017.03.10. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025년 가압류와 후순위 근저당권, 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 498,297,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 감정가 1,452,764,400원에 비해 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 주위는 농경지·임야·전원주택 등이 형성된 순수 농촌지대이고, 건물은 공부상 사무실이면서 내부 공사 중입니다. 일반적인 주거용 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 기준으로 환금성을 판단할 수 있는 구조가 아니므로, 가격 검토에서는 토지 2,012㎡와 건물 상태를 각각 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,382,970원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 세종강남농업협동조합 | 181,575,163원 | 94,914,030원 |
| 3. 근저당 · 임재실 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이계향 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,407,575,163원 중 490,914,030원이 배당되고, 916,661,133원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수산리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 농경지·임야·전원주택 등이 형성된 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 다소 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 건으로, 내외벽은 샌드위치판넬 잇기, 바닥은 콘크리트 노출 상태, 창호는 새시 창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 2,012㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 기재돼 있고, 공시지가는 248,600원/㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 현재 최저가가 크게 낮아졌더라도 실거래 비교 자료가 없으므로, 최저가 자체를 시세 할인으로 보지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 건물 현황. 공부상 사무실이고 내부 공사 중으로 파악됐으므로, 실제 공사 진행 상태·마감·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 수목·조경석도 포함되므로, 현황 경계와 포함 대상을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 말소기준 근저당은 2017년 설정 뒤 2020년·2024년 채권최고액 변경등기가 있으므로, 입찰 전 최종 등기내용을 원본 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 916,661,133원이고, 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 채권관계가 충분히 해소되지 않는 구조임을 보여줍니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.03.10. 세종중앙농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 3회 유찰된 498,297,000원이고도 실거래 비교 근거가 없습니다. 더구나 대상은 농촌지대의 2,012㎡ 토지와 공부상 사무실 건물의 일괄매각이며 건물은 내부 공사 중입니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “권리 인수는 없지만 가격·현황·활용성을 따로 검증해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 특히 감정가 34%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다는 현장 상태와 토지이용 제한, 최종 근저당 변경등기를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
