창원지방법원 2025타경31124. 사천시 동금동 미소오션뷰 3층 302호입니다. 경매상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 “공부상 오피스텔”로 기재돼 있어 용도는 이 두 정보를 함께 봐야 합니다. 등기 흐름의 핵심은 2024년 등기된 여점순의 주택임차권과 2025년 전입한 정영민의 임차관계입니다. 말소기준은 2025.08.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 여점순 임차권과 정영민 전입은 모두 그보다 앞섭니다.
다만 선순위라는 이유만으로 등기상 금액을 그대로 낙찰자가 떠안는 구조로 보면 안 됩니다. 여점순 보증금 180,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 우선배당되고, 여기에 더해 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.08.11. 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약 범위의 미배당 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 그러나 이 확약은 다른 임차인에게 확대되지 않습니다. 정영민 보증금 5,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동금동 321-5 미소오션뷰 3층302호 · 도로명 경상남도 사천시 나무전길 83 |
| 용도 / 이용상태 | 경매분류 아파트 · 감정평가상 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상20층 · 제302호 |
| 실거래 비교면적 | 105.18㎡대 · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 이초희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,277,716원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 남는 것은 정영민 500만원
등기상 여점순의 주택임차권은 2024.04.01. 설정됐고, 주민등록·점유개시는 2022.02.08.입니다. 이후 2024.06.28. 경정등기를 통해 임대차계약일과 확정일자가 1차·2차 계약으로 정리됐습니다. 이 경정등기는 별도의 제3 임차인이 아니라 을구 3번 여점순 임차권의 경정입니다. 실제 임차관계로 볼 사람은 여점순과 정영민 2명입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 여점순 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.02.08 확정 2023.03.29 경정: 1차 확정 2022.02.08 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
| 정영민 | 전입 2025.01.22 확정일자 확인 없음 배당요구 2025.10.17 | 5,000,000원 월 600,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 5,000,000원 인수 |
* 주택도시보증공사가 2026.08.11. 제출한 확약에 따라, 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 범위에서 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 정영민 보증금에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.21억 ‘실질취득’으로 봐야 한다
미소오션뷰 동일면적 105.18㎡대 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 187,120,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선합니다. 최근 대비 과거 추세 지표는 +5.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 105.18㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2023.03 | 105.18㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 105.18㎡ | 2 | 152,250,000원 |
| 2022.08 | 105.18㎡ | 3 | 152,250,000원 |
| 2021.08 | 105.18㎡ | 2 | 216,610,000원 |
| 2021.08 | 105.18㎡ | 3 | 216,610,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 187,120,000원 |
현재 최저가 216,000,000원만으로도 최근12개월 평균 195,000,000원의 110.8%입니다. 여기에 확약 밖 정영민 보증금 5,000,000원을 더하면 실제 매수비용은 221,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근12개월 평균 및 최신 거래 195,000,000원보다 26,000,000원 높고, 약 113.3%에 해당합니다. 따라서 4회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 여점순 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 인수. 임차인 정영민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,277,716원 | 32,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 190,277,716원 중 예상배당은 32,176,000원이고, 미배당액은 158,101,716원입니다. 그러나 HUG는 2026.08.11. 확약에서 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 밝혔습니다. 따라서 이 미배당액을 다시 매수인 인수액으로 중복 계산하면 안 됩니다. 매수인에게 남는 별도 인수는 정영민의 5,000,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 100% | 216,000,000원 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 80% | 172,800,000원 | 15,419,200원 | 5,000,000원* |
| 6회 유찰 시 · 64% | 138,240,000원 | 49,495,360원 | 5,000,000원* |
* HUG 확약 범위의 여점순 관련 미배당 인수분은 실질 0원으로 조정하고, 확약 밖 정영민 보증금 5,000,000원만 남겨 본 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 동금동 통창공원 서측 인근으로, 주위는 단독주택과 연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형이고, 남동측으로 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 용도. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황의 용도 일치를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 366,800원/㎡입니다.
- 규모·거래. 미소오션뷰는 34세대, 준공일은 2020.12.21입니다. 동일면적 실거래 6건의 가격 범위는 152,250,000원~216,610,000원입니다.
- 환금성 신호. 단지 경매통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 기록돼 있어 현재 가격에서 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 216,000,000원이 아니라 정영민 인수 5,000,000원을 더한 221,000,000원을 기준으로 최근 시세 195,000,000원과 비교해야 합니다.
- HUG 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 확약의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건·효력 범위를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 정영민 보증금 별도 처리. HUG 확약은 정영민에게 적용되지 않습니다. 배당표상 5,000,000원 전액 인수이므로 낙찰가와 별도로 자금에 반영해야 합니다.
- 여점순 임차권 경정 확인. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 계약일·확정일자 경정이므로 을구 3번과 함께 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 아파트, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 확인하세요.
- 다회 유찰의 의미 확인. 4회 유찰 이력에도 현재 최저가가 216,000,000원으로 감정가와 같습니다. 회차와 최저가 변동 내역을 매각기일 공고 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 최근12개월 평균·최신 거래가 195,000,000원인 만큼 현재 실질취득 221,000,000원에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약으로 큰 권리는 풀렸지만, 현재 가격은 아직 높다
이 사건의 포인트는 선순위 임차권이 있다는 사실 그 자체보다, 그 위험이 어디까지 확약으로 제거되고 무엇이 끝까지 남는지를 분리하는 데 있습니다. 여점순 보증금 180,000,000원과 임차권등기는 현재 회차에서는 전액 우선배당되고, 낮은 매각가에서 생길 수 있는 미배당 반환청구권도 주택도시보증공사의 2026.08.11. 확약 범위에서는 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다. 하지만 정영민 보증금 5,000,000원은 확약 밖이므로 실질취득에 남습니다.
결국 현재 판단 기준은 216,000,000원이 아니라 221,000,000원입니다. 최근12개월 평균과 최신 거래 195,000,000원보다 26,000,000원 높고, 비율로는 약 113.3%입니다. 여기에 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%, 공부상 오피스텔이라는 환금성 변수를 겹쳐 보면 “권리 리스크는 확약으로 크게 완화됐지만 현재 가격 메리트는 부족하다”가 이 물건의 결론입니다.
