창원지방법원 2025타경31143. 경상남도 진주시 상평동 169-1 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용은 사무실 등 및 정비공장이고, 토지는 926.3㎡의 대지로 공업용 이용상태입니다. 현재 소유자는 정원아이며, 말소기준권리는 2023년 11월 30일 설정된 진주서부농업협동조합 근저당권 1,235,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 진주시 압류, 조덕이 근저당권, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 과거 말소기준 이전에 있던 진주시 압류는 2023년 4월 14일 이미 해제·말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31143 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 169-1 · 경상남도 진주시 큰들로126번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 등 및 정비공장 |
| 토지 | 대 · 926.3㎡ · 공업용 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 정원아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,516,724,700원 / 743,195,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권을 따질 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인이 승계하는 금액 역시 0원입니다. 말소기준은 2023.11.30. 진주서부농업협동조합 근저당권이며, 2024년 이후 설정·등기된 압류·근저당·가압류와 2025.08.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 1,516,724,700원, 현재 최저매각가는 743,195,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 743,195,000원 | 733,363,050원 | 720,376,731원 |
| 3회 유찰 시 | 520,236,499원 | 512,634,134원 | 941,105,647원 |
| 4회 유찰 시 | 364,165,549원 | 358,267,231원 | 1,095,472,550원 |
현재 회차에서도 채권총액 1,453,739,781원 중 채권자 배당 예상액은 733,363,050원에 그쳐 720,376,731원이 미배당으로 남습니다. 3회 유찰 시 미배당은 941,105,647원, 4회 유찰 시에는 1,095,472,550원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 743,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,831,950원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 733,363,050원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 조덕이 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 38,739,781원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,831,950원을 제외한 733,363,050원이 진주서부농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 조덕이 근저당과 신한카드 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 매각범위·건물 현황 — 이 물건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 포함. 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’과 제시외 관정 ‘ㄹ’도 매각에 포함됩니다.
- 건물 일부 멸실. 사무실 및 창고는 공부상 133.20㎡이나 현황 일부 55.2㎡가 멸실되어, 78㎡를 기준으로 평가했습니다.
- 이용상태. 사무실동의 주된 용도는 사무실 및 창고이며, 일부는 사무실에 부수한 휴게실 용도이나 현황은 창고, 일부는 식당 등으로 이용 중입니다.
- 지하대피호. 30㎡ 지하대피호는 현황 침수로 사용이 불가능한 상태이며 이를 감정평가에 반영했습니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-307호의 LIFT 1식은 매각에 포함되지만, 해당 목록에 등재되지 않은 기계기구는 동산으로 보아 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 상평동 동국강변타워2차아파트 동측 인근이며, 주위는 산업단지 내 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 면적 926.3㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·정방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역으로 모든 축종 제한에 해당합니다.
- 공시지가. 748,400원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.11.30. 진주서부농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 멸실 범위 실측. 공부상 133.20㎡ 중 55.2㎡ 멸실, 78㎡ 기준 평가이므로 현황과 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 침수 확인. 지하대피호 30㎡는 침수로 사용 불가 상태이므로 현장 상태와 복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 기계기구 경계 확인. LIFT 1식은 포함되지만 목록에 없는 기계기구는 매각 제외이므로 현장에서 소유·반출 대상이 섞이지 않았는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 공업용 토지·건물의 실제 거래가와 임대수익·철거 및 보수비를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기상 구조만 보면 결론은 분명합니다. 임차인이 없고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 진주서부농업협동조합 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다.
건물 일부가 멸실돼 공부면적과 실제 평가면적이 다르고, 지하대피호는 침수돼 사용이 불가능하며, 제시외 건물·관정과 LIFT는 포함되는 반면 일부 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 확정할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 0원이지만, 실물·매각범위·가격 검증이 필수인 공업용 물건이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
