창원지방법원 2025타경31177. 사천시 서포면 구평리 일대의 토지와 주택을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호(4)는 주택으로 이용되고 있고, 대상토지는 농경지·임야·주택이 혼재한 지역에 위치합니다. 현재 최저매각가는 252,547,000원으로 감정가 736,290,200원에서 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2021.09.16. 남해신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 이후 서울보증보험주식회사의 16,964,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31177 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구평리 산42-14 · 경상남도 사천시 서포면 구평1로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 조덕환 |
| 감정가 / 최저가 | 736,290,200원 / 252,547,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 607,208,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기소 | 창원지방법원 사천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 낙찰 후 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2021.09.16. 설정된 남해신용협동조합 근저당권이고, 2025.05.28. 서울보증보험주식회사의 가압류 16,964,000원과 2025.08.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 736,290,200원, 현재 최저매각가는 252,547,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일 유형 실거래나 최근 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 252,547,000원 | 488,752,658원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 176,782,900원 | 563,456,061원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 123,748,029원 | 615,748,443원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 252,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,335,658원 |
| 2. 근저당 · 남해신용협동조합 | 720,000,000원 | 248,211,342원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,964,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 736,964,000원 중 채권자 예상배당은 248,211,342원이며, 미배당액은 488,752,658원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 상태 — 도로 저촉과 일괄매각 확인
- 이용상태. 감정평가상 건물 기호(4)는 주택이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 건물입니다. 사용승인일은 1996.08.28.입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며, 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ’도 매각에 포함됩니다.
- 멸실 건물. 감정평가서상 ‘4-1’ 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 창고 38㎡는 멸실되어 평가에서 제외됐습니다.
- 도로 영향. 본건 토지 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되고 일부는 현황도로로 이용 중이며, 이 사정이 감정평가에 반영됐습니다.
- 부속물. 토지상의 수목과 석축 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 입지·이용규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 농경지·임야·주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로계획. 소로1류에 접하고 소로2류에 저촉되는 토지가 있습니다.
- 산지. 준보전산지가 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 임야, 면적은 2,342㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건이며 공시지가는 9,390원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.09.16. 남해신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 720,000,000원입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.23. 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 2,342㎡ 임야의 실제 이용 범위와 현황도로 부분, 도시계획시설 도로 저촉 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물 ‘ㄱ’과 멸실된 38㎡ 창고의 현황을 현장에서 대조하세요.
- 주택 상태 확인. 1996.08.28. 사용승인된 주택의 외벽·내부·설비와 태양열·태양광설비 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 토지·주택 거래사례와 실제 이용가치를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 34%라는 숫자만 보고 살 물건은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 권리 측면은 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 736,290,200원에서 3회 유찰된 252,547,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가의 34%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다.
특히 토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉과 현황도로 이용, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 멸실 건물, 제1종전용주거지역·준보전산지 등의 조건이 실제 가치에 영향을 줍니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 검증 후입니다.
