부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경31182 · 진주지원 · 연립/다세대
154.1㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

394,168,000원 3억 9,416만 감정가 804,424,100원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

08-31

진주지원 10:00

입찰 보증금

3,941만원

최저가의 10% · 39,416,800원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 8.04억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 1.3억원이 남는 권리주의 물건입니다.

가격 최저가 394,168,000원 + 인수 가능 보증금 130,000,000원 → 실질취득 약 524,168,000원 기준 검토
자금 입찰보증금 약 39,416,800원 · 낙찰 후 임차인 인수 위험 존재
리스크 대항력 임차인·임차권등기 임차인이 존재해 권리 분석 필수

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수 위험입니다. 최윤아 임차인의 보증금 130,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

804,424,100원

최저가 대비 49%

최저매각가

394,168,000원

2회 유찰

실질취득 기준

524,168,000원

최저가+인수 가능액

매수인 인수

130,000,000원

최윤아 보증금

창원지방법원 2025타경31182. 경상남도 진주시 상대동 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 8억 442만원, 현재 최저매각가는 3억 9416만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인입니다.

등기상 남해신용협동조합 근저당이 존재하고, 임차권등기 임차인 유연철은 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 또한 최윤아 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사되어, 배당으로 전액 회수되지 못하는 경우 매수인 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31182 (임의경매)
소재지	경상남도 진주시 상대동 294-18
용도 / 구조	연립/다세대 + 토지 · 철근콘크리트구조 4층 건물
소유자	정건태
감정가 / 최저가	804,424,100원 / 394,168,000원
신청채권자 / 청구	남해신용협동조합 / 537,014,882원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

임차인	점유	보증금	권리	판단
최윤아	2층	130,000,000원	대항력 有	매수인 인수 가능성
유연철	건물 일부	82,000,000원	우선변제권 有	배당 대상
정기태	-	미상	대항력 있음 조사	확인 필요
김혜윤	-	미상	대항력 없음	인수 위험 낮음

⛔ 핵심 리스크 최윤아 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정됩니다. 최저가 394,168,000원만 보고 접근하면 안 되며, 인수 가능 보증금 130,000,000원을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 394,168,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	6,318,352원
임차인 유연철 우선변제	82,000,000원
최윤아 보증금	130,000,000원 (인수 가능)
소유자 잔여	305,849,648원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

인수 가능 보증금 반영 시 최저가보다 높은 실질취득 기준으로 판단합니다.

⚠️ 가격 판단 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 임차인 인수 130,000,000원을 고려하면 실질취득가는 약 5.24억원입니다. 유찰 가격만으로 저렴하다고 판단할 수 없는 물건입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 최윤아 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능액 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
임차권등기 확인. 유연철 임차권등기는 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.
일괄매각 확인. 토지와 건물 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려왔지만, 권리분석 결과는 단순하지 않습니다. 특히 대항력 있는 최윤아 임차인의 보증금 1.3억원은 매수인이 부담할 수 있는 핵심 변수입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 3.94억원이라는 최저가가 아니라 인수 위험을 반영한 실질취득 비용입니다. 권리 확인 없이 저가 매수로 접근하는 것은 위험합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

유찰로 싸졌지만, 임차인 인수가 남는다 — 진주 상대동 다가구주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

③ 예상배당표 (매각가 394,168,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-08	유찰	8억 442만원
2	2026-07-20	유찰	5억 6,309만원
3	2026-08-31	대기	3억 9,416만원