최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 전입자 보증금 미상 확인과 복잡한 권리 이력이 있어 안전성 점수를 조정함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 매각으로 기존 권리는 소멸하는 구조이고 인수액은 0원입니다. 다만 전입자 유효준은 존재하며 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유관계 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 매력은 있으나, 복잡한 권리 이력까지 함께 봐야 합니다.
감정가
292,000,000원
평가기준
최저가
204,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
258,833,333원
최근 12건
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
대전지방법원 2025타경504096. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 조치원죽림푸르지오 아파트입니다. 소유자는 이해진이며, 2007년 농업협동조합중앙회 근저당을 시작으로 다수 근저당·가압류가 누적된 뒤 현재 임의경매가 진행 중입니다. 말소기준권리는 2007.07.11 을구 1번 근저당권이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 낙찰자가 기존 채권을 떠안는 형태가 아닙니다. 다만 등기부상 여러 금융채권이 존재하고 배당에서 상당한 미배당이 발생하는 구조이므로, 입찰자는 권리 소멸과 별개로 점유 및 현황 확인을 병행해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경504096 (임의경매)
소재지
세종특별자치시 조치원읍 죽림리 389 조치원죽림푸르지오 102동 11층1104호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 감정평가상 아파트 이용
소유자
이해진
감정가 / 최저가
292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 대명캐피탈대부 / 124,630,301원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 이력이 길다
말소기준권리는 2007.07.11 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 채희조 근저당, 국민은행 근저당, 대성파트너스대부·대명캐피탈대부 등 다수 권리가 설정되었으나 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인·점유 확인
점유자
전입일
보증금
판단
유효준
2017.02.01
미상
보증금·확정일자 미상. 대항력 관련 추가 확인 필요
⚠️ 점유 리스크 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 제공된 권리 판단상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않는 구조이나, 실제 점유관계와 매각물건명세서 내용을 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래보다 낮다
죽림대우푸르지오 동일 면적 최근 실거래 12건 기준 평균 거래가는 258,833,333원입니다. 현재 최저매각가 204,400,000원은 평균 대비 약 79% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.06
84.92㎡
5
250,000,000원
2026.05
84.92㎡
13
245,000,000원
2026.05
84.92㎡
15
263,000,000원
2026.03
84.92㎡
13
280,000,000원
2025.10
84.92㎡
10
262,500,000원
평균
-
12건
258,833,333원
④ 예상배당표 (최저매각가 204,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,661,600원
농업협동조합중앙회 근저당
96,000,000원
96,000,000원
채희조 근저당
37,500,000원
37,500,000원
한빛자산관리대부 가압류
7,470,680원
7,470,680원
서민금융진흥원 가압류
6,836,135원
276,907원
후순위 권리
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 점유 확인은 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 관점 가격은 실거래 평균보다 낮지만, 전입자 보증금·확정일자 미상 부분과 장기간 누적된 채권 이력을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 유효준 전입 기록이 있으므로 보증금 및 점유 형태를 확인하세요.
권리 확인. 매각으로 소멸하는 권리라도 배당표와 등기 원본을 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 실제 명도·관리비 등 부대 요소를 반영해야 합니다.
현장 확인. 내부 상태는 감정평가 기준이며 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격 매력과 확인 의무가 공존하는 물건
이 물건은 권리상 인수 부담은 없는 구조입니다. 다만 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 전입자 확인, 배당 구조, 장기간 누적된 금융권 권리 이력을 함께 봐야 합니다. 최근 실거래 평균 대비 낮은 가격이라는 장점과 점유 확인 필요성이 함께 존재하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
0.7회 유찰
소재지
세종특별자치시 조치원읍 죽림리 389 조치원죽림푸르지오 102동 11층1104호
법원·사건
대전지방법원
·2025타경504096
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:00
·본관 제106호 법정
물건
조치원죽림푸르지오 102동 11층1104호
철근콘크리트조 84.9228㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
