대전지방법원 2025타경504105. 세종특별자치시 나성동 ‘세종마루’ 3층 320호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 25.045㎡ 구분건물입니다. 주평오가 2014.09.28. 매매를 원인으로 2016.01.26. 소유권을 이전받았고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 76,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 2025.12.17. 정한석의 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 이득규의 전입일도 2025.03.10.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 보증금 인수도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도 협의 조건은 입찰 전에 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 제3층 제320호 · 한누리대로 227 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택) 이용 · 전용 25.045㎡ · 지하4층 지상8층 중 3층 |
| 소유자 | 주평오 (2014.09.28. 매매 원인, 2016.01.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정한석 / 508,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 건물 규모 | 세종마루(CB5-3BL) · 174세대 · 사용승인 2015.11.20. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.26. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 76,800,000원이며 현재 회차 최저가 77,700,000원에서는 집행비용을 제외한 75,901,400원이 예상 배당돼 898,600원의 미배당이 발생합니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차인의 대항력 없는 점유는 매수인에게 채무로 승계되지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이득규 · 320호 | 2025.03.10. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일 이후여서 매수인에게 대항할 수 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 76.2%
세종마루의 전용 24.39㎡~25.71㎡ 최근 실거래 12건은 90,000,000원~123,000,000원, 평균은 101,916,666원입니다. 현재 최저가 77,700,000원은 매수인 인수액 0원을 반영한 실질취득액과 같고, 실거래 평균보다 24,216,666원 낮은 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.05㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 25.05㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2026.01 | 24.39㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 25.71㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 24.39㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2024.12 | 25.05㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2024.11 | 25.71㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 25.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 25.71㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 25.71㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 25.05㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 25.05㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 101,916,666원 |
감정가 111,000,000원은 실거래 평균보다 9,083,334원 높지만, 1회 유찰된 최저가는 최근 실거래 최저 90,000,000원보다도 12,300,000원 낮습니다. 숫자상 할인 폭은 분명하지만, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.1회이고 낙찰률이 0.0%라는 점은 거래가격만으로 설명되지 않는 낮은 응찰수요와 환금성 부담을 함께 점검하라는 신호입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 509,098,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 531,989,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 548,012,314원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,798,600원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 76,800,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정한석 | 508,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 선순위 근저당도 898,600원이 미배당되고, 신청채권자 정한석은 예상배당 0원입니다. 총 채권액 585,000,000원 중 75,901,400원이 배당돼 총 미배당은 509,098,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 서측 인근에 위치하며 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 동측 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층 지상8층 건물로 사용승인일은 2015.11.20.이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12건의 거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.1회, 낙찰률 0.0%로 경매시장의 소화력은 낮게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차조건 원본 확인. 이득규의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 일정, 협의비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장실사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 도면과 전례를 바탕으로 평가된 점을 고려해야 합니다.
- 환금성 검증. 실거래 평균 대비 할인율뿐 아니라 소형 도시형생활주택의 임대수요, 공실기간, 재매각 기간을 함께 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 회차 전략. 현재 최저가는 실거래 최저보다 낮지만 단지 평균 유찰이 4.1회입니다. 추가 유찰 가능성과 경쟁률을 함께 고려해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 환금성은 검증”
권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 2025년 전입한 실제 임차인 이득규는 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 77,700,000원은 동일 규모 실거래 평균 101,916,666원의 76.2%로, 표면상 가격 여지도 있습니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 환금성과 현장 확인입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.1회·낙찰률 0.0%, 소형 도시형생활주택 이용, 내부 미실사, 임차보증금과 배당요구 여부 미상이라는 요소가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없고 가격은 낮아졌지만, 할인 폭이 낮은 환금성과 명도·내부 상태를 충분히 상쇄하는지 검증한 뒤 입찰할 물건입니다.
