대전지방법원 2025타경504110. 이 물건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 “대항력 임차보증금이 가격을 떠받친다”는 점입니다. 임차인 김동호는 2021.11.16. 전입했고 확정일자는 2021.11.04., 점유개시는 2021.11.15.입니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.08. 박천길 근저당권이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 130,000,000원이 모두 회수되지 않으면 그 부족액을 매수인이 인수합니다.
현 회차 최저가 53,508,000원을 기준으로 집행비용 1,363,144원을 먼저 제외하면 임차인에게 52,144,856원이 배당되고, 남는 보증금 77,855,144원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 자금부담은 53,508,000원 + 77,855,144원 = 131,363,144원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 늘어나므로, 실질취득가격은 보증금 1.30억원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-9 트윈스아파트 2층 203호 |
| 도로명 | 대전광역시 대덕구 신탄진로796번길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 68.358㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 203호 · 사용승인 2018.07.31 |
| 소유자 | 손귀엽 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 53,508,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 136,945,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
과거 신탄제일신용협동조합 근저당과 김현옥 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.08. 박천길 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 대전신용보증재단 가압류, 하나은행 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 김동호 임차권등기는 2025.01.22.에 올라왔어도 실제 전입·점유는 2021년으로 말소기준보다 앞서므로, 등기 순위만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 배당받고 남은 돈은 낙찰자가 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.11.16. | 2021.11.04. | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
김동호는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 하지만 현 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 임차인에게 가더라도 보증금 전액을 채우지 못합니다. 따라서 배당액 52,144,856원을 제외한 77,855,144원이 현 회차 기준 매수인 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 27.3%가 아니라 실질취득 약 67%
트윈스10차의 비교 거래는 전용 71.2㎡ 기준 3건입니다. 최근 거래는 2023.07.의 192,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 196,000,000원입니다. 전체 평균은 205,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 시세를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 71.2㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2022.09 | 71.2㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 71.2㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,000,000원 |
데이터상 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 27.3%지만, 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수를 포함한 현 회차 실질취득액은 131,363,144원으로 최근 12개월 평균의 약 67.0%입니다. 최신 거래 192,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.9% 하락한 것으로 집계돼 있어, 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,363,144원 |
| 1. 임차인 김동호 보증금 | 130,000,000원 | 52,144,856원 |
| 2. 근저당권 · 박천길 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 8,897,449원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 136,945,370원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 52,144,856원이 배당된 뒤 보증금 부족분 77,855,144원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석봉초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·소규모 아파트단지·단독·다가구주택·연립·다세대주택·숙박시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 신탄진역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 아파트이나 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 공동주택 및 업무시설이 함께 있는 건물입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재정비촉진지구 등에 해당하며 공시지가는 867,100원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.07.31.이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 트윈스10차는 30세대이며 비교 가능한 거래는 3건입니다. 표본이 적고 최근 흐름이 -12.9%라 가격 산정 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려감. 임차보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
- 현 회차 실질취득. 최저가 53,508,000원 + 인수 77,855,144원 = 131,363,144원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 4·5회 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 낙찰가 37,455,600원·인수 93,618,601원, 5회 유찰 시 낙찰가 26,218,920원·인수 104,653,021원입니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세가 -12.9%이므로 196,000,000원 평균만 믿고 안전마진을 과대평가하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트이나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용 및 관련 사항을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권·명도. 김동호의 주택임차권과 보증금 인수 구조를 전제로 인도·점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,350만원짜리 물건이 아니다”
이 사건을 최저가만 보면 감정가 1.56억원짜리 물건이 5,350만원까지 떨어져 매우 싸 보입니다. 그러나 김동호의 대항력 있는 보증금 1.30억원이 낙찰가보다 크기 때문에, 미배당액은 낙찰자가 인수합니다. 현 회차 실질취득은 131,363,144원이고, 다음 회차로 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 약 1.31억원 부근에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 34% 낙찰”이 아니라 “대항력 임차보증금을 포함해 약 1.31억원에 취득하는 것이 타당한가”입니다. 최근 12개월 평균 196,000,000원과 최신 거래 192,000,000원보다는 낮아 가격 여지는 있지만, 거래 추세가 -12.9%이고 비교 거래가 많지 않습니다. 최저가 착시는 경계하되, 인수액까지 포함한 실질취득가를 기준으로 보수적으로 검토할 물건입니다.
