대전지방법원 2025타경504110. 대덕구 신탄진동 ‘트윈스아파트’ 2층 203호 물건입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물, 사용승인일은 2018.07.31이며, 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
권리관계의 핵심은 2024.03.08 설정된 박천길의 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이고, 이후 대전신용보증재단·주식회사하나은행의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 김동호는 2021.11.16 전입으로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 2021.11.04 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 핵심 인수 위험입니다. 그러나 이번 사건에는 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되어 김동호에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-9 트윈스아파트 2층203호 도로명주소: 대전광역시 대덕구 신탄진로796번길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2018.07.31 |
| 소유자 | 손귀엽 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 136,945,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항전부증명서 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0원
말소기준권리는 2024.03.08 을구 5번 박천길 근저당권입니다. 2018.08.14 설정된 신탄제일신용협동조합 근저당권은 2019.10.15 이미 말소됐고, 2019.10.15 설정된 김현옥의 전세권도 2021.11.15 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 박천길 근저당권 이후에 설정된 권리와 김동호의 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동호 | 주거 (임차권등기) · 건물 전부 | 2021.11.16 / 2021.11.04 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
김동호의 임차권등기는 2025.01.22 을구 6번으로 등기됐고 매각으로 소멸합니다. 확약은 김동호 임차권에만 적용되므로, 별도의 점유자나 임차권이 현장에서 확인될 경우 그 권리는 별도로 확인해야 합니다. 한국주택금융공사는 김동호 임차보증금반환채권의 양수인인 신청채권자입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세는 확인
비교 단지는 트윈스10차, 총 30세대, 사용승인일 2018.07.31입니다. 시세 비교 기준면적은 68.358㎡이고, 실거래 표본은 71.2㎡입니다. 최근 거래는 2026.09의 190,000,000원이며 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 71.2㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 71.2㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2022.09 | 71.2㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 71.2㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 201,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 156,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원 및 최신 거래 190,000,000원의 82.1%입니다. 전체 4건 평균은 201,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 전체 평균 대비 수치는 77.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 김동호 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 박천길 | 40,000,000원 | 23,016,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 대전신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사하나은행 | 8,897,449원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 136,945,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,984,000원, 김동호 보증금 130,000,000원, 박천길 근저당권 23,016,000원이 배당되어 매각대금 156,000,000원이 모두 소진됩니다. 박천길 근저당권의 미배당액은 발생하고, 이후 가압류 및 한국주택금융공사의 신청채권에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 확약 적용 시 실질취득은 낙찰가와 동일
| 회차 | 낙찰가 | 시나리오상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 7,747,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 32,357,120원 | 0원 |
확약이 적용되는 김동호 임차권의 실질 인수는 어느 회차에서도 0원으로 판단합니다. 따라서 가격이 낮아질수록 실질취득액도 낙찰가에 따라 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 석봉초등학교 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 숙박시설 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 신탄진역 및 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지면적은 734.0㎡, 공시지가는 867,100원/㎡입니다.
- 토지·도로. 대체로 정방형의 평지이며 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 트윈스10차는 30세대 규모이고 최근 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 확인되어 가격 메리트와 별개로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가·실질취득액 156,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 82.1%입니다. 이번 사건은 최저가 자체가 최근 시세보다 낮아 가격 메리트가 있는 유형입니다.
- 하락 추세. 최근 추세는 -7.6%이므로 과거 전체 평균 201,750,000원보다 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선해 입찰가를 판단하세요.
- 임차인 확약. 김동호는 대항력·우선변제권이 있지만 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 매각물건명세서의 확약 문구와 임차권등기 말소 조건을 원본으로 다시 확인하세요.
- 유찰·수요. 현재 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 낮은 가격이 권리 문제 때문이라기보다 수요와 환금성 문제와 함께 나타나는지 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 내용 및 실거래 원본을 직접 확인하고, 특히 김동호 임차권의 확약 및 말소 조건을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 현재가가 유리”
이 물건의 가장 큰 권리 리스크는 대항력 있는 임차인 김동호의 130,000,000원 보증금입니다. 하지만 이번 사건에는 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 관한 확약이 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 최저가 156,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 82.1%로, 신건 감정가가 시세를 웃도는 유형과는 반대입니다.
다만 최근 추세는 -7.6%이고, 트윈스10차는 30세대, 최근 12개월 거래 1건, 단지 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 3.0회입니다. 따라서 권리상 인수 위험은 확약으로 해소됐지만 환금성은 약점으로 남습니다. 결론적으로 이 물건은 “권리는 주의 깊게 확인하되, 확약이 확인되면 인수 0원. 가격은 최근 시세보다 낮지만 거래량과 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근”하는 사건입니다.
