의정부지방법원 2024타경7495. 베네하임1차 제2층 제201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자 조명원은 2023.12.21. 매매를 원인으로 취득했고 2023.12.29. 소유권이전등기가 접수됐으며, 거래가액은 702,849,398원입니다. 같은 날 국민은행의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기상 큰 틀은 단순합니다. 말소기준 뒤에 붙은 임의경매개시결정, 국의 압류, 서울보증보험의 8,000,000원 가압류, 추가 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 끝내기에는 점유관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 테크노피아는 2024.09.13. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서에 별도로 기재된 ‘테크’는 전입일·보증금이 모두 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133, 2층201호 (식사동,베네하임1차) |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상23층 지하6층 · 제2층 제201호 · 2023.03.28. 사용승인 |
| 소유자 | 조명원 · 2023.12.21. 매매 · 거래가액 702,849,398원 |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 65,389,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 456,669,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 토지부분 취득세 납부확인서 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
말소기준은 2023.12.29. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.04.07. 설정된 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.29. 조명원 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
임차·점유 관계 — 한 건은 후순위, 한 건은 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크노피아(대표자 나병호) | 201호 41.16㎡ | 2024.09.13 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 테크 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 테크노피아는 전입일이 말소기준 2023.12.29.보다 늦은 2024.09.13.이므로 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
반면 ‘테크’는 주거 용도로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 배당계산상의 인수 0원과 별개로, 이 점유자에 관한 인수 가능성은 미확정 위험으로 남습니다.
② 7회 유찰 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 65,389,000원으로 감정가 794,000,000원의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 45,772,300원, 9회 유찰 시 32,040,609원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 65,389,000원 | 63,811,998원 | 472,188,002원 |
| 8회 유찰 시 | 45,772,300원 | 44,548,399원 | 491,451,601원 |
| 9회 유찰 시 | 32,040,609원 | 31,063,878원 | 504,936,122원 |
유찰이 반복될수록 채권자 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권 536,000,000원 가운데 배당되는 금액은 63,811,998원이고, 472,188,002원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자인 국민은행의 청구액도 456,669,039원으로 현재 배당액만으로 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,577,002원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 63,811,998원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권자 총 청구액은 536,000,000원, 배당액은 63,811,998원, 미배당은 472,188,002원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금이 미상인 ‘테크’의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 대지권·현장 이용상태 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 대지권. 대지권은 미등기 상태입니다. 다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있고, 2025.04.10. 일산동구청 사실조회 회신상 토지부분 취득세 납부확인서가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “근린생활시설(현황 공실)”로 조사됐습니다.
- 점유 확인. 감정평가의 공실 기재와 달리 현황조사·매각물건명세서에는 점유 관련 내용이 있어 실제 현황 확인이 필요합니다.
- 입지. 일산은행초등학교 북동측 인근이며, 대규모 아파트단지·오피스텔·학교·공원·상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 건물은 북동측·북서측·남동측·남서측 총 4면이 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 2023.03.28. 사용승인된 지상23층·지하6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이에 관해서도 현장조사상 특이사항이 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘테크’ 권리 확정. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 및 보증금 승계 여부를 확정하기 전에는 실질취득비용을 최저가 65,389,000원으로 단정하지 마세요.
- 테크노피아 점유 상태 확인. 주식회사 테크노피아의 전입은 2024.09.13.로 후순위지만, 현재 실제 점유 여부와 퇴거 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 기재 대조. 감정평가의 “현황 공실”과 점유조사 기재가 서로 달라 현장 확인이 핵심입니다.
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있고 토지부분 취득세 납부확인서가 있다는 점과 별개로, 입찰 전 대지권 등기 및 취득 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 대지권 관련 회신을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 미확정 권리다
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 794,000,000원 대비 최저가 65,389,000원, 즉 8.24%라는 비율입니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자가 결론이 아닙니다. 2023.12.29. 국민은행 근저당 이후의 등기권리는 소멸하고, 2024.09.13. 전입한 주식회사 테크노피아의 20,000,000원 보증금도 대항력은 없습니다.
문제는 별도 점유자 ‘테크’입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 승계 역시 가능·미상으로 남습니다. 동시에 대지권은 미등기이고, 감정평가의 공실 기재와 점유조사 내용도 일치하지 않습니다. 7회 유찰은 가격 신호일 뿐 안전 신호가 아닙니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 점유관계와 대지권을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
