의정부지방법원 2024타경7495. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자 조명원은 2023년 12월 21일 매매를 원인으로 거래가액 702,849,398원에 취득했고, 같은 달 29일 국민은행 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행이 청구금액 456,669,039원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2023년 12월 29일 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 세무서 압류 2건, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 가격 검증입니다. 감정평가에서는 현황 공실로 조사됐지만 현황조사와 매각물건명세서에는 서로 다른 형태의 임차·점유 신고 2건이 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133, 제2층 제201호 (식사동, 베네하임1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 공실 · 현황조사 임차부분 201호 41.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 23층·지하 6층 중 2층 · 2023.03.28 사용승인 |
| 소유자 | 조명원 (2023.12.21 매매, 거래가액 702,849,398원) |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 133,447,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 456,669,039원 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 토지부분 취득세 납부확인서 있음 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 미확정
2023년 12월 29일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정과 이후의 안산세무서 압류, 서울보증보험 가압류, 동화성세무서 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로는 국민은행도 채권최고액을 전액 배당받지 못하며, 서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 예상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 0원, 미상 위험 1건
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크노피아 대표자 나병호 | 201호 41.16㎡ | 20,000,000원 500,000원 | 2024.09.13 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 테크 주거 사용 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
테크노피아의 전입일은 2024년 9월 13일로, 말소기준인 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 반면 ‘테크’는 전입일·보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않습니다. 보증금과 전입일이 미상인 점유자를 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 83.2% 할인처럼 보여도 시세 할인은 아니다
최저매각가는 감정가 794,000,000원의 16.8%인 133,447,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 83.2% 낮아 보이지만, 감정가 할인율은 곧 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
더구나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 이미 5회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 시장 수요 사이의 간극, 상가 수익성, 공실, 점유 불확실성 또는 대지권 정리 부담을 시장이 가격에 반영하고 있을 가능성을 점검하라는 신호입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,668,258원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 130,778,742원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 536,000,000원 중 예상 배당은 130,778,742원이며, 미배당액은 405,221,258원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산은행초등학교 북동측 인근으로, 대규모 아파트단지·오피스텔·각급 학교·공원·상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2023년 3월 28일 사용승인된 지상 23층·지하 6층 건물이며 승강기, 주차장, 급배수, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물의 북동측·북서측·남동측·남서측 총 4면이 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임대수익과 업종 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있으며, 5회 유찰 이력은 재매각 수요를 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 동일성 확인. 테크노피아와 ‘테크’가 동일한 점유관계인지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다.
- 대항력 원본 대조. ‘테크’의 전입일·사업자등록일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가의 현황 공실 표시와 임차조사 내용이 다르므로 내부 사용 상태와 명도 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되고 토지부분 취득세 납부확인서가 있으나, 낙찰 후 대지권 등기 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실 기간, 관리비와 부가세 등 운영비를 조사해 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 안산세무서와 동화성세무서 압류가 있으므로 당해세와 법정기일, 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것
이 사건은 감정가 794,000,000원이 5회 유찰돼 133,447,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 권리는 소멸하고, 전입일이 확인된 테크노피아의 보증금도 매수인 인수 대상이 아닙니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 권리안전형 물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 별도 점유자 ‘테크’는 보증금과 전입일이 확인되지 않았고, 근린생활시설인데 주거 사용으로 기재돼 있습니다. 감정평가의 현황 공실과 임차조사도 서로 일치하지 않습니다. 대지권은 미등기이며 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 확인된 인수는 0원이지만 최종 인수위험은 미확정이고, 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거도 부족합니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 점유자 권리 확정, 대지권 정리 가능성, 실제 임대수익과 시장가격 검증입니다.