대전지방법원 2025타경504144. 대전 서구 둔산동 넥서스밸리 비동 13층 1320호 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층에 있으며, 2005년 7월 22일 사용승인을 받았습니다. 소유자는 정혁준으로, 2021년 2월 23일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 46,000,000원입니다.
이 경매는 채권자 최수현이 신청한 강제경매입니다. 특이한 점은 신청채권자 최수현과 보증금 45,000,000원의 임차권등기권자 최수현이 동일인으로 나타난다는 사실입니다. 임차인은 2023년 2월 20일 전입과 점유를 시작했고, 2023년 2월 7일 확정일자를 받았습니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2024년 4월 15일 압류보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 가장 중요한 질문은 단순히 “최저가가 얼마인가”가 아닙니다. “배당받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 얼마나 추가로 부담하는가”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1369 넥서스밸리 비동 13층 1320호 도로명주소: 대전광역시 서구 대덕대로 246 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 1개호 · 지상 15층 중 13층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2005.07.22 사용승인 |
| 소유자 | 정혁준 (2021.02.23 소유권이전 · 등기 거래가 46,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 16,807,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 / 청구액 | 최수현 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.15 갑구 4번 압류 · 국(의정부세무서장) |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 최수현 · 보증금 45,000,000원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 현재 최저가 기준 3,361,400원 (재매각) |
| 예상 실질취득액 | 45,702,526원 (최저가 + 예상 인수보증금, 기타 취득비용 제외) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 말소기준은 2024년 4월 15일 국(의정부세무서장)의 압류입니다. 이후 압류, 가압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 최수현의 임차권은 별도로 살펴봐야 합니다.
임차권등기 자체는 2025년 8월 11일에 접수됐지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유일은 2023년 2월 20일입니다. 임대차계약일은 2023년 2월 4일이고 확정일자는 2023년 2월 7일입니다. 모두 말소기준 압류보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4,500만원이 낙찰가를 지배한다
실제 임차인은 최수현 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거용 임대차이고, 보증금은 45,000,000원입니다. 임차권등기와 확정일자, 전입·점유 기록이 확인되므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 분석됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 최수현 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2023.02.20 확정일자 2023.02.07 배당요구 관련 접수 2025.08.11 |
45,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 대항력 | 有 전입·점유 2023.02.20로 말소기준 압류보다 선행 |
|---|---|
| 우선변제권 | 有 확정일자 2023.02.07 및 배당요구 관련 기록 확인 |
| 임차권등기 | 2025.08.11 · 을구 5번 · 임차보증금 45,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 16,104,474원 (현재 최저가 매각 가정) |
| 예상 보증금 미배당 | 28,895,526원 |
| 매수인 승계 | 인수위험 미배당 보증금 인수 명시 |
| 실제 임차인 수 | 1명 · 별도의 보증기관 승계채권 합산 없음 |
또한 경매 신청채권 45,000,000원과 임차보증금 45,000,000원이 같은 임차인에게 관련된 금액으로 나타납니다. 따라서 이를 서로 독립된 보증금 두 건으로 보아 90,000,000원의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 보증금 원금은 45,000,000원이며, 매수인 인수액은 해당 보증금의 배당 후 잔액을 기준으로 판단합니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로
현재 최저매각가는 16,807,000원입니다. 감정가 49,000,000원의 약 34.3%로, 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건에서 중요한 가격은 최저매각가 + 미배당 보증금입니다.
+ 매수인 인수보증금 28,895,526원
= 예상 실질취득액 45,702,526원
실질취득액은 감정가 49,000,000원의 약 93.3%입니다. 최저매각가만 기준으로 계산한 34.3%의 할인율은 실제 매수인의 경제적 부담을 나타내지 못합니다.
낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당금도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금은 증가합니다. 따라서 추가로 유찰되어 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액은 보증금 45,000,000원에 집행비용 추정액을 더한 수준에 머무는 구조입니다.
| 입찰 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
16,807,000원 | 28,895,526원 | 45,702,526원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
11,764,900원 | 33,846,868원 | 45,611,768원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
8,235,429원 | 37,312,809원 | 45,548,238원 |
실질취득액 = 각 회차 최저매각가 + 예상 매수인 인수액. 배당과 집행비용 추정에 따른 시나리오이며, 실제 낙찰가·배당액·인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도입니다.
세 회차의 예상 실질취득액은 각각 45,702,526원, 45,611,768원, 45,548,238원입니다. 최저가 자체는 계속 하락하지만, 실질취득액의 차이는 제한적입니다. 유찰을 거듭할수록 무조건 싸지는 일반적인 권리관계의 물건과 다르게 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 702,526원 |
| 1. 최수현 임차보증금(우선변제) | 45,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 제이케이미래강동피에프브이주식회사 가압류 | 494,610,000원 | 0원 |
| 3. 최수현 강제경매 신청채권 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 702,526원은 매각가에 따른 추정치입니다. 최수현의 임차보증금과 신청채권액은 동일인과 관련된 금액으로, 배당표의 청구 항목을 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금 16,807,000원에서 집행비용 702,526원을 제외한 16,104,474원이 임차보증금에 배당됩니다. 나머지 28,895,526원은 전액 변제되지 않은 보증금으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다.
후순위 가압류 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 후순위 채권의 미배당액 전부를 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 본건에서 명시적으로 중요한 인수 대상은 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 방죽네거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 대형마트, 백화점, 관공서 등으로 이루어진 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스정류장과 대전지하철 청사역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 2005.07.22 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 오피스텔입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소방설비와 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 중점경관관리구역에 해당하며 보행자전용도로와 중로1류에 접합니다. 토지의 공시지가는 5,701,000원/㎡이고 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부는 건축물 현황도면, 인근 탐문 및 외부 관찰을 바탕으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔 1개호이고 이미 3회 유찰됐습니다. 업무·상업 중심 입지의 접근성은 장점이지만, 아파트와 같은 매매수요를 전제로 평가해서는 안 됩니다. 특히 임차보증금 인수조건까지 감안하면 실제 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확정. 최수현의 보증금 45,000,000원 중 매각대금에서 얼마가 배당되는지, 매수인이 실제 인수할 금액이 얼마인지 배당요구와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차인 동일성·실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타납니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급자료, 점유·전입 이력, 임차권등기명령 관련 기록을 확인하고 가장임차인 의혹의 실체를 검토해야 합니다.
- 기준권리 및 조세 확인. 말소기준은 2024.04.15 압류이며 이후 2024.05.01 추가 압류가 있습니다. 해당 조세채권의 법정기일, 당해세, 배당순위를 확인해야 예상 임차인 배당액의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 재매각 입찰보증금 20%. 일반적인 입찰보증금 비율을 적용해서는 안 됩니다. 명세서상 재매각으로 최저매각가격의 20%가 요구되므로 현재 회차의 보증금은 3,361,400원입니다.
- 실질취득 기준 가격 검증. 매각가 16,807,000원이 아니라 예상 총부담 45,702,526원을 기준으로 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익 가능성을 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 되어 있어도 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 여부는 별도 문제입니다. 현장조사 당시 내부 확인이 제한됐으므로 점유자, 내부 상태 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·취득 부대비용. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성을 확인하고, 취득세·등기비용·수선비 등은 예상 실질취득액 외에 추가 반영해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행내역 및 배당 관련 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,680만원짜리 오피스텔이 아니다”
이 사건의 핵심은 복잡하지 않습니다. 임차인의 보증금 45,000,000원이 최저매각가 16,807,000원보다 크고, 그 임차인에게 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 회차에서 예상 인수액은 28,895,526원, 실질취득액은 45,702,526원입니다. 추가 유찰로 최저가가 11,764,900원이나 8,235,429원까지 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나 예상 실질취득액은 각각 45,611,768원, 45,548,238원으로 큰 차이가 없습니다.
감정가 49,000,000원 대비 실질취득액의 할인 폭은 제한적이며, 현재 거래시세에 대한 객관적 비교가 확보되지 않은 상태입니다. 여기에 3회 유찰, 재매각 입찰보증금 20%, 임차인과 신청채권자의 동일성 확인 필요성, 오피스텔의 환금성을 함께 고려해야 합니다.
결론은 보수적 검토 대상입니다. 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 실질취득액을 기준으로 하면 뚜렷한 가격 우위가 확인되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수의 확정 범위와 실제 시장가치입니다. 두 가지가 명확해지기 전에는 낮은 낙찰가를 매수 이익으로 해석해서는 안 됩니다.
