대전지방법원 2025타경504144. 대전 서구 둔산동 넥서스밸리 비동 13층 1320호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 49,000,000원이 1회 유찰돼 최저매각가가 34,300,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 최수현의 전입일은 2023.02.20, 확정일자는 2023.02.07이고, 말소기준권리인 국의 압류는 2024.04.15입니다. 전입이 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차에서는 매각대금 34,300,000원 중 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 임차인에게 배당될 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 45,000,000원에서 이를 뺀 11,717,400원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 34,300,000원 + 11,717,400원 = 46,017,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504144 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1369 넥서스밸리 비동 13층 1320호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 13층 1320호 · 2005.07.22 사용승인 |
| 소유자 | 정혁준 · 2021.02.04 매매 · 거래가액 46,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매수신청보증금 | 6,860,000원 · 재매각으로 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.04.15 국의 압류입니다. 이후 2024.05.01 국의 압류, 2025.09.08 제이케이미래강동피에프브이주식회사의 가압류 494,610,000원, 2025.12.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 최수현은 2023.02.20 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025.08.11에 접수됐지만, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 것으로 명시돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 45,000,000원 | 2023.02.20 / 2023.02.07 | 2025.08.11 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 감소하고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 11,717,400원 | 46,017,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 21,822,180원 | 45,832,180원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 28,895,526원 | 45,702,526원 |
현재 회차에서 실질취득액은 46,017,400원, 2회 유찰 시 45,832,180원, 3회 유찰 시에도 45,702,526원입니다. 최저매각가격은 크게 내려가지만 실질 부담은 계속 임차보증금 45,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가+인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 최수현 보증금 | 45,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이주식회사 | 494,610,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최수현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당액 11,717,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔 1개호로 이용중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층 1320호입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 방죽네거리 남동측 인근으로, 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설, 대형마트, 백화점, 관공서 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스정류장과 대전지하철 청사역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소방설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 중로와 광대로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,701,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 34,300,000원이 아니라 인수액을 합친 46,017,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액은 21,822,180원, 3회 유찰 시 28,895,526원으로 늘어 낙찰가 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다.
- 임차인 원본 확인. 최수현의 전입 2023.02.20, 확정일자 2023.02.07, 임차보증금 45,000,000원과 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최수현과 강제경매 채권자 최수현의 동일인 관계 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 6,860,000원입니다.
- 세금·배당순위 확인. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,430만원 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다
표면상 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 49,000,000원에서 한 차례 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 보증금 45,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 11,717,400원을 매수인이 떠안습니다. 그래서 현재 실질취득은 46,017,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 인수액이 증가해, 2회 유찰 시 실질취득 45,832,180원, 3회 유찰 시에도 45,702,526원이 됩니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 미배당 승계액이 가격을 결정하는 경매입니다.
