창원지방법원 2025타경31223. 진주시 초전동 1424의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 273.0㎡이고, 감정평가상 건물 기호(2-1~2-3)는 주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 안미희·안외숙·안충현이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2021.08.13. 설정된 진주동부농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 이후 진주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 정일영 근저당권 45,000,000원은 2025.03.10. 이미 말소됐습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31223 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 초전동 1424 · 경상남도 진주시 초전북로19번길 3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 기호(2-1~2-3) 주택 |
| 토지 | 273.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안미희 3분의 1 · 안외숙 3분의 1 · 안충현 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 238,307,900원 / 81,740,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 115,906,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 강용순, 채권최고액은 144,000,000원이고 토지 초전동 1424가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2023년 진주시 압류와 2025년 진주동부농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이지만 시세 비교는 보류
감정가는 238,307,900원, 현재 최저매각가는 81,740,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 57,218,000원, 5회 유찰 시 40,052,600원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 81,740,000원 | 79,868,680원 | 64,131,320원 |
| 4회 유찰 시 | 57,218,000원 | 55,788,076원 | 88,211,924원 |
| 5회 유찰 시 | 40,052,600원 | 38,931,653원 | 105,068,347원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태·도로 사용·점유관계에 따라 실제 가치 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,871,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진주동부농업협동조합 | 144,000,000원 | 79,868,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 79,868,680원이 배당되고 64,131,320원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(2-1~2-3)는 주택으로 이용 중이며 난방설비와 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 건물. 기호(2-1, 2-2)는 건축허가일 1955.04.01의 목조(조적조) 함석지붕 1층 건물로 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 기호(2-1, 2-2)는 공부상 목조 함석지붕 23.14㎡ 및 목조 스레이트지붕 20.58㎡이나 개축되어 현황 약 66㎡로 평가됐고, 기호(2-3)는 공부상 스레이트지붕이나 현황 함석지붕입니다.
- 토지. 273.0㎡ 대지이며 일부는 현황 도로 및 타인점유 부분입니다. 감정가는 이를 감안해 평가됐습니다.
- 입지. 초전초등학교 서측 인근으로 주택·근린생활시설·아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가 419,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 일부 타인점유가 확인됩니다. 점유자 신원·점유 범위·점유 권원과 대항력 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 도로 및 경계 확인. 토지 일부가 현황 도로이므로 실제 사용 면적과 타인점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 구조·지붕·면적과 현황 사이 차이가 있으므로 제시외 건물과 개축 부분을 포함해 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ㉠·㉡이 매각에 포함됩니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐지만 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 상태와 주변 단독주택·토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황이 가격을 결정한다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.08.13. 진주동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단독주택과 토지의 실제 가치는 등기부만으로 결정되지 않습니다. 토지 일부의 현황 도로와 타인점유, 임대관계 미상, 공부와 다른 건물 구조·면적이 함께 존재합니다.
현재 최저가는 81,740,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘3회 유찰 = 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수액보다 점유 범위·토지 활용도·건물 현황을 실제로 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
