부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경31249 · 진주지원 · 연립/다세대
198㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

169,809,000원 1억 6,980만 감정가 346,549,280원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

07-20

진주지원 10:00

입찰 보증금

1,698만원

최저가의 10% · 16,980,900원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 3.47억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 169,809,000원은 감정가 346,549,280원의 49% 수준(2회 유찰)으로 진행
자금 입찰보증금 약 16,980,900원 · 매수인 인수액 0원
리스크 권리는 매각으로 소멸 구조이나 대항력 있는 임차인 정연금 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔고 매수인 인수권리는 0원 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인 정연금의 보증금이 미상이라 권리상 완전 안전형으로 보기는 어렵습니다. 입찰 전 임차관계 보완 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

346,549,280원

169,809,000원(2회 유찰)

유찰 횟수

2회

감정가 49%

매수인 인수

0원

배당 미반영 권리 제외

핵심지표

임차인 확인

대항력 보증금 미상

창원지방법원 2025타경31249. 진주시 상대동 601-9 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 감정가는 346,549,280원이며 현재 최저매각가는 169,809,000원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다.

권리 흐름상 기준이 되는 권리는 2022년 10월 31일 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 중 정연금은 전입 시점이 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 확인되어 보증금 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31249
소재지	경상남도 진주시 상대동 601-9
용도	연립/다세대 + 토지
소유자	주식회사더그랜드
감정가 / 최저가	346,549,280원 / 169,809,000원
청구액	372,708,274원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.10.31 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류, 케이비국민카드 가압류, 국·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

임차인	전입일	보증금	대항력	승계
허증현	2023.12.01	50,000,000원	없음	없음
정연금	2022.08.09	미상	있음	이숙자	2025.02.25	미상
박정심	2023.08.25	미상
성재형	2023.06.29	미상

⚠️ 핵심 임차 리스크 정연금은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인됩니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수 부담 여부는 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,809,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,177,326원
경남은행 근저당	990,000,000원	166,631,674원
김현규 근저당	120,000,000원	0원
경남은행 근저당	330,000,000원	0원
가압류 등 후순위	143,188,427원	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 대항력 있는 임차인 정연금의 보증금이 미상입니다. 최저가만 보고 안전하다고 판단하기보다 임차관계 확인 후 입찰해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 정연금의 보증금 미상 부분 확인이 우선입니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
유찰 가격 활용. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 가격 메리트가 형성되었습니다.
제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물 및 토지 포함 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 권리가 있다”

이 물건은 2회 유찰로 가격 접근성은 높아졌고 후순위 권리는 대부분 소멸 구조입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태라 단순 저가 낙찰 대상으로 보기 어렵습니다. 입찰 전 임차보증금 확인이 최우선인 물건입니다.

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 보증금 미상 리스크를 확인해야 한다 — 진주 상대동 601-9

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 169,809,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 권리가 있다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	3억 4,654만원
2	2026-06-08	유찰	-
3	2026-07-20	대기	1억 6,980만원