311,704,000원
창원지방법원 2025타경31271. 진주시 중안동 163-2, 도로명 비봉로49번길 13의 토지와 건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층으로, 사용승인일은 1990.09.14입니다. 이용상태는 안내실·주차장·숙박시설 및 근린생활시설이며, 토지는 201.7㎡의 대지, 일반상업지역입니다. 이번 매각은 일괄매각이고 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 유정민이고, 2018.09.11 설정된 농협은행주식회사 근저당권 470,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.09.30 고종영의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기상 인수 0원과 실제 점유·명도 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 중안동 163-2 · 경상남도 진주시 비봉로49번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 안내실·주차장·숙박시설 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1990.09.14 |
| 토지 | 대 201.7㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 908,759,140원 / 311,704,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고종영 / 77,243,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.09.11 농협은행주식회사 근저당권 470,400,000원입니다. 이후 2025.09.30 고종영의 강제경매개시결정이 설정돼 있으며 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·근저당권·가등기·가처분 등은 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 908,759,140원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 311,704,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 숙박시설·근린생활시설과 토지가 결합된 물건입니다. 일반상업지역에 위치하고 실제 이용상태도 복합적이므로, 현재 최저가의 적정성은 현장 영업·임대상태, 건물 상태, 토지·건물 활용성을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,163,856원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 470,400,000원 | 306,540,144원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 고종영 | 77,243,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 547,643,835원 중 예상 배당은 306,540,144원이며 미배당액은 241,103,691원입니다. 농협은행 근저당도 전액 배당되지 않고, 신청채권자 고종영의 청구액 77,243,835원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주초등학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설·주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 안내실·주차장·숙박시설 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 토지. 대 201.7㎡, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,016,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1990.09.14이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 숙박시설·근린생활시설의 실제 영업·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
- 수익성 검증. 숙박시설·근린생활시설의 실제 이용상태와 임대·영업 상태가 가격 판단의 핵심입니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 218,192,800원, 5회 유찰 시 152,734,960원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 333,305,734원, 397,847,164원으로 늘어납니다. 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 강제경매개시결정의 현재 상태, 매각조건과 점유관계를 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체와 가격 검증입니다.
감정가 908,759,140원에서 3회 유찰돼 311,704,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 게다가 숙박시설·근린생활시설이 함께 쓰이는 5층 건물이고 임대관계가 미상이며, 토지와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 싸게 나온 안전한 물건”으로 단순화하기보다, 권리는 통과하되 현장·점유·수익성·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
