부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고, 선순위 권리 인수 부담은 없는 다세대입니다. 최근 12개월 실거래 평균 4,383만원 대비 최저가는 39.1% 수준입니다. 다만 1990년 준공 소형 공동주택으로 노후도와 환금성 검토가 핵심입니다.

감정가

50,000,000원

다세대

최저가

17,150,000원

3회 유찰

실거래 평균

43,833,333원

최근 12개월 3건

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

창원지방법원 2025타경31295. 사천시 동동 비룡그린파크 2동 506호 다세대 물건입니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2013년 설정된 사천축산업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

가격은 이미 세 차례 조정됐습니다. 감정가 5,000만원에서 최저매각가 1,715만원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 4,383만원과 비교하면 충분한 가격 차이가 있습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31295 (강제경매)
소재지	경상남도 사천시 동동 6-5 비룡그린파크 2동 5층506호
물건종류	다세대 · 공동주택 이용
소유자	박성재
감정가 / 최저가	50,000,000원 / 17,150,000원 (3회 유찰)
신청채권 / 청구	대한민국 / 42,532,690원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 4번 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 기준권리 이후 설정된 KB국민카드 가압류, 사천시 압류, 대한민국 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 낮아진 최저가

거래월	전용	층	거래가
2026.04	54.54㎡	3	44,000,000원
2026.01	55.08㎡	2	45,500,000원
2025.11	51.84㎡	1	42,000,000원
최근 12개월 평균	-	3건	43,833,333원

최저매각가 17,150,000원은 최근 12개월 평균 거래가 43,833,333원의 39.1%입니다. 최신 거래는 2026년 4월 44,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 12.9% 상승했습니다.

⚠️ 환금성 확인 필요 비룡파크는 74세대 규모이며 사용승인일은 1990.06.14입니다. 가격 메리트는 있지만 노후 공동주택 특성상 관리 상태와 실제 매수층 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	708,700원
사천축산업협동조합 근저당	19,200,000원	16,441,300원
KB국민카드 가압류	4,783,329원	0원
대한민국 경매개시	42,532,690원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 시세 대비 39.1% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 체크 포인트 1990년 준공 다세대로 노후 설비·관리 상태·향후 매도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·현황 메모

위치. 경상남도 사천시 동동 소재 공동주택 지역에 위치합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
이용상태. 공동주택으로 이용 중입니다.
규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수 부담은 없습니다.
현장 확인. 노후 공동주택인 만큼 내부 상태와 관리 상태를 확인하세요.
환금성. 74세대 규모로 거래층이 제한될 수 있습니다.
관리비. 체납 관리비 여부를 확인하세요.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회”

비룡그린파크 506호는 세 차례 유찰을 거치며 가격 메리트가 확보된 다세대입니다. 선순위 근저당과 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 1990년 준공 공동주택이라는 점에서 가격만 보고 접근하기보다 실제 상태와 환금성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-27	유찰	5,000만원
2	2026-06-08	유찰	3,500만원
3	2026-07-20	유찰	2,450만원
4	2026-08-31	대기	1,715만원

부동산강제경매

3회 유찰 후 가격은 매력적, 노후 공동주택 리스크 확인 필요 — 사천 비룡그린파크 506호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 낮아진 최저가

③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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