창원지방법원 2025타경31346. 하동군 금성면 고포리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 새진해새마을금고 근저당권의 채권최고액 108,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.28. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.11.07. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임길영이 창고를 사용하는 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 아무 권리가 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 실제 입찰 전에는 대항력·보증금·배당요구 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31346 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 금성면 고포리 584 |
| 등기상 건물 | 경상남도 하동군 금성면 고포리 584-2 주1 · 도로명주소 금성로 267 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 슁글지붕 지상1층 · 외벽 징크판넬 등 · 하이샷시 창호 |
| 토지 | 지목 답 · 1,840.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박점자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 381,600,450원 / 130,889,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 283,620,138원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 임차인은 미상
말소기준은 2019.11.29. 새진해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 공동담보로 하동군 금성면 고포리 584-2 토지가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.28. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임길영 | 창고 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 381,600,450원, 현재 최저매각가는 130,889,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 34% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 일반 주택 한 채만 보는 사건도 아닙니다. 토지는 지목이 답이고, 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 목록[2]는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 가격보다 먼저 입찰 자격과 취득 가능성을 확인해야 하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,632,446원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 새진해새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,256,554원 |
현재 회차 130,889,000원 가정에서는 배당 계산상 근저당 채권최고액 108,000,000원이 전액 배당되고, 20,256,554원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 임길영의 보증금 자체가 미상이므로 실제 배당·인수관계는 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 금성면 궁항리 소재 궁항초등학교 북서측 인근, 금성면 고포리 ‘용포마을’ 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전·답 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 답, 면적 1,840.0㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 44,100원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되며 일부 기호에는 궁항초등학교 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중인 경량철골구조 슁글지붕 지상1층 건물이며 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임길영 점유관계 확인. 전입일·보증금·임대차계약·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 가능·미상으로 보고 확인 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록[2]는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 제시외건물 구분. ‘ㅁ, ㅂ’과 ‘a’는 매각 포함, 타인 소유로 조사된 ‘ㄱ~ㄹ’은 매각 제외입니다. 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 컨테이너·물탱크. 목록[3] 지상 이동 가능한 컨테이너 2동과 물탱크는 평가 제외입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34%라는 수치만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 지역 토지·주택 거래를 별도로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 권리 밖 변수를 먼저 본다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 381,600,450원에서 최저가 130,889,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 없어 그 낙폭을 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결할 수 없습니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 창고 점유자 임길영의 전입일·보증금이 미상이라 임차인 리스크가 완전히 닫히지 않았고, 농지취득자격증명 제출 의무와 매각 포함·제외 제시외건물까지 확인해야 합니다.
등기 순위는 비교적 단순하지만 실제 취득 절차는 단순하지 않은 물건입니다. 배당 산정상 인수액 0원이라는 숫자보다 점유관계와 농지 자격, 제시외시설의 경계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
