창원지방법원 2025타경31357. 사천시 용강동 ‘비룡벨로스텔라’ 5층 502호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,397,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2021.11.29. 접수된 국의 가압류이고, 이후 2024년 국의 압류와 2025년 박재민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 근저당권은 없고, 과거 신탁등기와 가처분도 이미 말소됐습니다. 문제는 점유·임차관계입니다. 박재민은 502호에 2022.07.29 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 ‘아내’의 주거 점유도 확인되는데, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 5층 502호 · 도로명 경상남도 사천시 중앙로 238 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상15층 건물 내 5층 502호 |
| 대상면적 | 82.945㎡ |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 핵심
2019년 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사에 신탁됐고, 이후 우리자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 신탁등기는 2020.10.16. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고 소유자는 주식회사마이더스건설로 돌아왔습니다. 2019년 장무석의 가처분도 같은 해 이미 해제·말소됐습니다.
현재 경매에서의 말소기준권리는 2021.11.29. 국의 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 국 압류, 박재민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에는 매수인이 그대로 떠안을 근저당·후순위 압류가 확인되지 않습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 소멸과 별개이므로, 아래 점유관계가 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 2명, 한 명은 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재민 | 502호 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 아내 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 43.0%
비룡벨로스텔라는 총 28세대, 2019.01.16. 사용승인된 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 최근 실거래에서 최근 12개월 평균은 142,900,000원, 최신 거래는 2026.09. 159,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 표본보다 7.6% 높은 추세로 집계돼 있어, 하락장 보정에 따른 추가 감점 요인은 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 142,900,000원 |
현재 최저가 61,397,000원은 최근 12개월 평균의 43.0%이고, 전체 실거래 평균 137,041,666원의 44.8%입니다. 감정가 179,000,000원에서 세 번 유찰된 결과 가격 자체는 실거래권보다 크게 낮아졌습니다. 따라서 임차인 인수위험이 실제로 0원임이 확인된다는 전제에서는 가격 메리트가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박재민 | 180,000,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 박재민의 미배당액은 120,108,146원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 국의 가압류는 채권액 미상으로 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 모델상 0원이나, 전입·보증금이 미상인 ‘아내’의 대항력 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 120,108,146원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 138,195,702원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 150,856,993원 | 0원* |
* 배당모델상 수치. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자 ‘아내’의 실제 대항력 여부는 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천포제일중학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측 중앙로, 북서측 세로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상15층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 375,800원/㎡, 토지면적 1,790.0㎡이며 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지입니다.
- 환금성. 비룡벨로스텔라는 28세대 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.4회로 집계돼, 낮은 가격과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘아내’의 전입세대 확인. 전입일이 말소기준일 2021.11.29보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다. 현재 상태는 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 확인. 박재민과 아내 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 아내의 보증금 규모가 실제 인수위험 판단의 핵심입니다.
- 박재민 관계 확인. 502호 전입자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다.
- 국 가압류 배당 확인. 말소기준권리인 국의 가압류는 매각으로 소멸하지만 배당계산상 채권액 미상으로 제외돼 있으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 28세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 6.4회입니다. 시세 대비 싸다는 이유만으로 향후 매도 유동성을 낙관하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람과 실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 아직 ‘조건부’
현재 최저가 61,397,000원은 최근 12개월 평균 142,900,000원의 43.0%까지 내려왔고 최신 거래 159,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 세 차례 유찰로 가격은 충분히 낮아진 구간입니다. 등기상 말소기준 이후 압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그럼에도 결론을 ‘싸고 안전하다’로 쓰기는 어렵습니다. 박재민은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 함께 주거하는 아내의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 점유자가 선순위 대항력을 갖는지에 따라 실질취득비용 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 합격, 권리는 확인 후 결정. 미상 임차관계를 해소한 뒤에야 61,397,000원의 할인폭을 온전히 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
